管理人はつらいよ　　　
マンション管理最前線

滞納問題

　不況が最悪の状況下、どこのマンションでも発生している問題ではないでしょうか？

　私が赴任してからわずかだというのに、その間に、当マンションでも５件の部屋が競売にかけられました。当然のごとく、その前には管理費（修繕積立金を含む）の滞納が起こっています。

　管理費徴収に関することは、管理会社の大きな業務のひとつです。�株ﾑ下弦管理でも、毎月、管理費の納入状況が管理人と管理組合あてに郵送されます。（毎月、きちんと処理するのは良心的なほうです。ほったらかしの管理会社も少なくありません）　　そして困ったことに、このマンションだけの特徴かもしれませんが、管理費を滞納した人に対し、督促状を出すのが、なぜか管理人の仕事になっているのです。普通は、管理会社の事務方がやるはずです。しかし、ここでは私がやっています。これは、大変な業務です。

　このマンションでは、当月分の管理費が納入されない住居が、毎月約１割います。２０戸程度です。このうち、半数は、「たまたま、口座残高が不足していたため」「振り込むのを忘れていたため」というケアレスミスによるものです。これは心配いりません。督促を１回出せば、すぐに納入してくれます。ただし、「翌月に２ケ月分を自動的に引き落としてくれるだろう」と勝手に誤解している人がいて、そのままにする人がいます。もちろん悪気はないのでしょうが、督促状の中の注意書きをまったく読んでいないのです。そういう人には、「翌月に２ケ月分まとめて落ちることはありません。必ず、ご自分で管理組合口座に振り込んでください」という部分を拡大コピーしたものを、再度配布しています。

　面倒なのは、賃貸部屋です。所有者は居住していないため、別のところにいます。当然、切手代をかけて、封筒に入れて、郵送しなければなりません。それに賃貸部屋のオーナーさんは、管理費自動引き落とし用の銀行口座を持っていない（管理規約違反です）ことが多く、自分から振り込んでくれない限り納入されません。振込み日も一定していないため、チェックする側も楽ではありません。自分は遠くにいて、ここに住んでいない気楽さからか、賃貸の方の滞納率はかなり高いです。

　さて、問題は何ヶ月も滞納する人です。これが７〜８戸程度あります。しつこく督促状を配布するだけです。時々は、会社で用意した督促状だけでなく、「こうやって、督促する手間だって大変なんですよ」と一筆加えることもあります。悪質というか嫌味なのは、毎年７月と１２月にまとめて払う人です。つまり「ボーナス一括払い」です。これも賃貸オーナーです。何度も何度も「そういう払い方は困ります。きちんと毎月払って下さい。管理規約にしたがってください」と、郵送したり電話をしたりしますが、暖簾に腕押し。まったくいうことを聞いてくれません。こちらの手間を考えて欲しいです。裁判にならないギリギリの遅延で払っているのです。知り合いの不動産屋さんからは、「ここのマンション、管理費滞納してもペナルティがないでしょ。遅延損害金制度を設けているマンションもけっこうあるよ」と言われました。たしかに、ペナルティがないと滞納した方が得です。
　それに、管理費は滞納するくせに、管理組合にやたら文句を言う人もいます。その人から「違法駐車が多くて迷惑してる。オイ管理人、きちんと取り締まれ」　と言われたら、「チョットチョット、その前に管理費払えよ。このマンションは管理人が滞納をチェックしてるんだから、あんたが滞納してるのは全部わかってるんだよ」と言いたくなります。せめて、「悪いねえ、いつかちゃんと払うからね」などと言ってくれれば、人間の気持ちとして「待ってもいいかな」と思うのですが、顔を合わせても、そういう人ほど無視します。

　管理委託契約上は「２ケ月間までの滞納に関しては管理会社が督促する。それ以上は管理組合が担当する」となっていますが、実際は滞納する限り、管理会社（つまり私）が督促状を作って配布しています。

　最終的に、どうしても滞納が続く人もいます。しかし、そういう人は、「商売で失敗して、多額の借金を抱えている」「税金も滞納している」「住宅ローンも滞納している」など、管理費以外でも問題がある人です。関係企業や行政が動き、結局は競売になります。ポイントは競売になったときに、きちんと管理費未納があることを示し、買い取る人から払ってもらうことです。競売の場合、債権関係が複雑で大変です。不動産業者も複数がからむことがあります。いい加減な不動産屋が仲介して売買されると、なかなか未納分が回収できず、困る場合があります。また、競売になって夜逃げ同然で引っ越していく人は、電気水道ガス郵便の手続きもせずに出て行くこともあり、後から入る住民とトラブルが残ります。競売になって買い取られても、転居を拒否して居座る人もいます。これも困ります。

　とはいえ、管理組合には「先取り特権」というものがあるため、競売になれば、最終的には、管理組合あてに、その後、ほぼ間違いなく、「滞納管理費」が支払われるので、そんなに心配しなくてもいいんですけど。

　どちらにしても、

「皆さん、お願いですから、管理費きちんと払って下さい。滞納の処理の仕事までやらされるなんて聞いてません。そんな給料もらってません！」