管理人はchouつらいよ　　　
マンション管理最前線

　このマンションは、中古売買の不動産屋の広告に出る時は、「管理体制良好マンション」と紹介されます。こそばゆい感じもしますが、そういえないこともないマンションです。不良住民も大勢いますが、今は副理事長さんががんばっていますし、私なりに努力してきた点もありますし、管理会社も少しずつ変りました。トータルで考えれば、まあまあの管理をしていると思います。（「マンション管理適正化法」はそれなりに好影響を与えています。まあ、そうならなければ法律制定の意味がないですが）

　さて、先日、町を歩いていると後方から声をかけられました。一目ではわからなかったのですが、この人、以前私が「管理人研修」の講釈した時の受講生さんでした。　この人、その後なんとか３流管理会社に就職できたそうです。「すいません、トホホさん。せっかくだから、ちょっと話を聞いてもらえませんか？」　なんか悩みがあるようです。喫茶店で小一時間話しました。

　どうやら、この人（以下Ｄさんと呼称）が就職した管理会社は、わが�株ﾑ下弦よりもいい加減な会社のようです。「適当にやってればいいよ。掃除だけやれば大丈夫」とか言われて現場に投げ込まれて、そのままだそうです。Ｄさんが受けた「管理人講習」はかなりレベルの高いものでしたから、Ｄさんは、受講した内容と「現実の管理人業務」とのギャップに驚いたようです。

「総会資料に銀行の残高証明も出さない」
「修繕積立金をきちんと毎月、積立金口座に移し変えることもしない」
横領しないだけまともですが、管理もいい加減なことに加えて、住民のレベルが最低なようです。

　そのマンションの立地する地域は、「あそこは危ない」「犯罪が多い」「柄が悪い」と散々恐れられている場所で、昔校内暴力がひどかった頃は、中学生が愚連隊のように（ふるい表現だなあ）闊歩していたそうです。
　加えて、そのマンションの部屋の広さの構成が「ワンルームとファミリータイプが半々」という最悪のパターンです。ワンルームというのはマナーが悪いといわれますが、マンション管理全体のことを考えると、「全部ワンルームだと、外部オーナーばかりで、組合の意思決定機関が事実上なく、管理会社の思うがままに出来て、掌握は簡単」と言われています。ワンルームとファミリーが混ざると、「居住オーナーと外部オーナー」「単身者と家族もち」「若者と中高年」「地元民と外部からの流入者」「短期居住者と長期居住者」など、住民間の温度差が大きく、いろいろと衝突が起こりやすくなります。こういうマンションはスラム化しやすいマンションです。

　このマンションもかなりスラム化が進んでいるようです。

「ゴミ出しマナー最悪」・・・曜日を守らない。分別を守らない。前夜に出す。カラス・猫に荒らされる。粗大ゴミや禁忌品を勝手に出す。通りすがりの人が投げ捨てる。マナー遵守を呼びかける掲示物を作成して貼っても、すぐに破り捨てられる。

「修繕積立金が小額で修繕できない」・・・分譲時に、売りやすいように修繕積立金が低く設定されていて、かつ増額が行なわれていないため、貯金がほとんどありません。このため、何かが壊れても直すことが出来ません。増額や一時金徴収は反対者が多く実現しません。ゴミ集積場の改修工事さえできません。本来なら、管理人の他に清掃員も雇うような、大きな規模のマンションなのに、清掃員を雇えません。管理人だけでは十分な清掃はできません。現在、築１５年ですが、１２年目の大規模修繕で貯金はゼロになっています。

「住民同士のトラブル多発」・・・迷惑駐車し放題、改造バイクで敷地内を走り回る、禁止なのにペットを堂々と飼う、夜中にエレキを弾く、Ｓ学会員が理事長になった時は自分勝手なことばかりやる（他の人は役員になりたがらない）、Ｋ産党員をバカにするビラを撒く、ボロボロになった乗らない自転車を処分してくれない、自室の前に私物をたくさん置いて他人が通行できない、などなど。

「治安最悪」」・・・自転車バイクは盗まれ放題（監視カメラを設置する金もなく、自警団を作る組織力もない）、痴漢も多発、空き巣も頻繁。廊下の電灯は割られる。落書だらけ。子供に中学高校生が多く、不良が大勢いる。

「管理人をバカにする」・・・注意しても「なんだうるせい！」と逆に怒られる。完全に管理人を舐めて、言うことを聞かない。「給料もらってんるだからしっかり働け」となんでもかんでも管理人に文句を言ってくる。

　いろいろな話を聞いていると、「荒れた学校」と同じ事態になっていることに気づきました。しかし、学校はガラスを割られても交換するお金がありますが、貧乏マンションはすぐに交換も出来ません。

　「今、管理人は狭き門なのに、私は簡単に採用されて、なんかおかしいと思ったんですよね。これじゃ、誰でもすぐ嫌になって辞めるからなんですね」とＤさんは言ってました。
　「Ｄさんみたいに真面目な人にとってはつらい職場かもしれないけど、会社が”適当にやれ”といってるんだから、適当にやったらどうですか？　根詰めて働くとストレスで死んじゃいますよ。真面目に働くほうが損ですよ。管理人一人で改善できる問題ではないですよ。下手にがんばるとクビになるかもしれないし」と慰めておきましたが、その後大丈夫かなあ？　心配。

　皆さんのマンションもスラム化の傾向が出てきたら早めに手を打ったほうがいいですよ。そして、一番大事なのは管理組合の財政状態。金がないと何も出来ませんから。

2004/1