管理人はつらいよ　　　
マンション管理最前線

　＝管理会社がマンションの舗装改修工事を受注した際、管理員による談合画策があった・・・・・＝という裁判の判決が出ました。判決は「管理会社はシロ」というものでした。

　「管理員による」というのがひっかかるため、ちょっと考えてみたいです。この業界のいろいろな問題が含まれているような気がします。

＜管理員にそんな権限はあるのか？＞
　有能な超ベテラン管理員になると、管理会社のフロントマンが仕事をしない人間の場合、管理員が中心となって業者を推薦したり、斡旋したりすることはあるようです。管理組合が「面倒だから、そっちで勝手に決めてよ」といった投げやりなケースでは、管理員がすべて決めてしまう、というのも聞いたことがあります。でも、普通の管理員はそういうことは面倒な仕事であり、菓子折り一個程度のお礼ではそんなことをわざわざやりません。当マンションでも工事はいろいろやりますが、うちの管理会社は、「工事で儲けよう」という考えがあまりない会社で非積極的です。組合さん独自で勝手に決めてしまうことが多く、私自身も工事関係にはほとんどタッチしていません。下手にタッチすると、その工事に手抜きや不備があった場合に、尻拭いが大変です。そんなことやりたくないです。（今はどんな工事でも、手抜きが頻発してますから、あとでなにかしら問題が出ます）　「管理人さんが推薦した業者なんだから、ちゃんと責任とってよ」なんていわれたら、嫌です。
　ただ、今回のように、金額が大きな工事だと、「うちに決めてくれれば１％の謝礼を出すよ」とかおいしい言葉を言われたら、たとえ１％でも、７０万円の大金ですから、私だったら談合策にからんだかもしれませんね。

＜工事の決定権は誰にあるのか？＞
　今回のケースでは、業者を推薦するために一級建築士がからんでいます。管理組合側は「自分たちは素人集団だから」ということを認め、建築士にプロデュースを依頼したようです。となると、”最終的な決定は専門委員会（つまり住民）でなされた”といっても、実質的に決定権を持つのはこの建築士になるでしょう。そして、その建築士が談合にからんでいたとしたら、組合としては憤懣やるかたない気持ちになるのは当然でしょう。
　でも、そうはいっても、やはり最終決定は組合がすべきものです。すべて他人に任せることなどせず、たとえ役員に報酬を出してでも、勉強してもらっていろいろ調べて、自らが決定すべきものだと思います。
　「そんなことになると役員になり手がいなくなる」というのも真実ですが、それじゃやはりだめでしょう。自分たちの住んでいるマンションなんですから。
　こういったことは、「役員の自分が中心となって決めたはいいけど、この工事がうまくいかなかった時に私のせいにされるのは嫌。誰か第三者のせいにしたほうが気が楽」という心理もあるかもしれません。どこのマンションでも、役員＝理事長は「責任を負うのはまっぴら」と思っています。こういうことは、他住民が、「役員を選出した自分たちの責任」を棚において、「あの理事長のせいで・・・」と責任をなするつける性質もからんできます。住民全体で責任を負うようにしないといけません。

＜マンションの工事は高い？＞
　今回の記事には「管理会社への工事支払い金額」という言葉が出てきています。管理会社に工事を発注したようです。　うちのマンションだと、管理会社があっせんした業者であっても、支払い先はその業者であって、管理会社ではありません。管理会社と組合との契約ということはありません。管理会社に任せたとしたら、当然手数料が加算されるでしょう。（私はこういった手数料は隠すものではなく、「事務手数料」という項目で正当に支出すべきものだと思います。問題は透明性です）
　今回、組合さんは「孫受けに丸投げしている。それがなければ１５００万円浮いたはずだ」と、賠償請求をしています。たしかに、大きな工事というのは下請け下請けで落ちていき、大手会社は何もせずに莫大な手数料を得ます。おかしな業界です。だからこそ、きちんとチェックして、ダイレクトに発注すれば安くできるんです。「管理会社を通さない」「ゼネコンを通さない」で、実際に施工する会社（いまはネットもあるし、こういった会社が直接営業に行くケースも増えており、ピンハネを防止してダイレクトに交渉することは不可能ではありません）に見積もり依頼をして、そのうえで数社で競わせればいいんです。　そういった努力がないと高くなるのは当然でしょう。組合会計というのは公務員の税金意識と性格が似ており、「他人の金」という意識があり、”無駄遣いしても気にならない”になりがちです。道路公団の工事と同じで高くなります。
　私が理解しにくいのは、「第三者の建築士を監理に雇った」のであれば、管理会社に工事を発注することはないと思うんです。この管理会社は建築会社といっしょになった会社なんでしょうか？　管理会社を通さないで、直接工事会社と契約するために、建築士を雇うんじゃないでしょうか？　私ら素人にはわかりません。

　ただ、昔の事情を知る業界人は、「マンション管理はおいしい仕事。特に大規模修繕なんて最高だった」とよく言ってます。「組合はなんでも言い値で受けてくれた」らしいです。そういうわけで財政破綻したリゾートマンションとかも多いんですが。


＜管理会社の善管注意義務＞
　これもよく言われるんですが、私からすると、「管理会社に善意を求めること自体無理」です。そういう業界なんですから。善意があれば、こんな安い給料で管理員を雇いませんよ。

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　今回の事件は、「管理員が作成した談合のメモをある住民が発見した」というのが発端なんですが、これがどうも理解できません。この管理員は「事実ではない。願望を書いただけ」と言ってますが、にわかに信じ難いです。「業者らとの酒席」というのもあったそうです。酒席はまずいでしょ。これでは組合さんが訴えるのも無理はないです。

　判決はシロになりましたが、この事件の真相を私の悪い頭で想像する（あくまでも想像ですよ）には。

　管理会社に受注が決まったということ、管理員が酒席に招かれた、ということからすると談合はあった。（実際、管理員も多少の報酬をもらっているかもしれない。でも、儲けは管理会社へ行くから、せいぜい数万円、下手するとビール券５枚程度の微量なものかもしれない。）　　
　それがバレてしまったが、責任を取りたくない管理会社は、管理員に責任をなすりつけた。　裁判になって、管理員は管理会社に見放され、自分が全責任を負うことになり、「想像」とか「願望」といってごまかした。下手な国会議員並みのおろかなごまかし方です。業者のほうからは「うちが関与したことをばらさないでいてくれたら、お礼する」と言われて罪をひっかぶったかもしれません。とにかく何らかの取引がないと責任をひっかぶることはないでしょう。愛社精神などないですから。

　いずれにしろ、小銭にたぶらかされて、とんだ騒動になってしまったのではないでしょうかねえ？　「点数稼ぎのつもりで、私の願望だった」という言葉はやはりうそでしょう。点数稼いだって、給料が上がるような職種じゃないし、やはり管理会社主導で行われた談合じゃないかなあ？　うまくいけぼ、ちょろい、おいしい仕事だもんね。

　それにしても、外部の一級建築士を雇って監理にあたらせたのに、それが管理会社と組んで談合やってるようじゃ、組合はかわいそうです。この建築士を管理する人間まで雇わなければいけません。マンション管理は大変ですね。不謹慎な発言ですが、「こんなことになるなら、組合が管理人に報酬を払って、本当に一番安くて良質な業者の情報を組合に流してもらうほうが、トータルでは安かったんじゃないの？」と思います。

　組合もつらいよ。

2005/1


上記、なにかご意見があればお寄せください。私もいろいろもっと考えてみたいです。


それにしても、今号のマンション管理新聞、広告多すぎだよ。