管理人はつらいよ　　　
マンション管理最前線

　あるマンション管理士さんと話した時に出た言葉です。

　「マンション管理における１割の法則」というものがあるそうです。（既知の人ごめんなさい。）

　どんなものかというと、「悪い行為をする人が、全住民の中の１割を越えると、そのマンションは危ない。スラム化の方向に進んでいく心配がある。越えないようにしなくてはいけない」というものです。

　ところで、マンションというのは、進学校のように受験をして入るものではありません。金さえあれば入れます。ですから「優秀な生徒だけが集まる」といったことはなく、「いろいろな人」がいます。いろいろな人の中の「悪い奴」というのは、統計的に５％は存在するのが当たり前だそうです。つまり、１００人の住民がいれば、そのうちの５人は「悪い奴」がいて当然なんです。むしろ、いないほうがおかしいわけでして。

　さて、５％いるのは当然として、それが１０％を越えないように努力しなければなりません。

　例えば、管理費滞納。当マンションでも過去にゼロだったことは一度もありません。必ず、数名います。これが１割＝約２０名を越えると、事務量が大変です。組合会計にも大きな穴になります。ですから、１割を越えそうになると、普段の督促とは別の、督促状を出したり、外部に居住する組合員（つまり、賃貸に出しているオーナー）に対しては電話をかけたりします。ちなみに、「総会で、”今、何人の人が滞納している”などと発表してはだめです。その数字が１割を超えていると、”俺も今生活苦しいから、管理費滞納しちまえ”と思う人が出てきてしまいます。（ＮＨＫと同じです）

　ゴミだしルール違反住民。これも１割くらいになると、ゴミ集積場が悲惨な状況になります。

　共用廊下上の私物違法占拠。これも１割を超えると、「あのうちもこのうちも置いている、だったらうちも構わないだろう」と思わせるようになるため、１割を超えないようにしなければなりません。

　ペット飼育率。管理規約改正時（飼育不可からＯＫに変更する）に３％でも、いったんＯＫにすると、「まだまだ中古マンションではペットＯＫの所は少ない」ために、ペットを飼いたい人ばかりが入居してくるようになり、すぐに１割を越えてしまいます。そして、１割を超えると、マンション中が臭くなり、糞だらけ、ションベンだらけ、騒音だらけ、トラブルだらけの悲惨な状況になります。共同住宅でペット飼育はどだい無理なんです。

　雑排水管清掃の未実施率。これも１割を超えると、排水管（縦管）のつまりが発生する可能性が高くなります。

　配布物読まない率。「組合からのお知らせだって？　オラ関係ネエ。捨てちまえ」という人が１割超えると、組合運営が大変です。

　１割をいったん超えると、加速度的にスラム化が進むそうです。分譲マンションでも、購入してしばらくすると賃貸にする人がいますが、賃貸部屋の割合が１割を越えているマンションは、管理が非常に大変になります。うちは今、ギリギリのラインです。

　それから、総会の出席率。これは逆に１割を切るとスラム化です。当マンションでは１４％、そろそろ危ないです。

　管理人に不満を持つ住民も、５％ならいいんですが、１０％を越えると、クビが飛ぶかもしれません。

2005/5