管理人はつらいよ　　　
マンション管理最前線

　知り合いの仲介不動産業者から聞いた言葉ですが、「マンションは５年目、１０年目に動きがある」とのことです。つまり、部屋の出入りが活発な時期の周期があるのです。特に、５０〜６０平米ほどの広さのマンションでは、家族４人では狭いため、「永住型」とはいえず、現在よく見かける「８０〜１００平米の永住型マンション」と比較すると、売買の動きが激しいです。

＜５年目＞
◆５年も経過すると、"新築”という感じがしなくなり、「そろそろ壁もすすけてきたし。新しいところに引っ越したい」と思う人が出てくる。自動車も２〜３年ごとに買い換えて、いつも新車に乗っていないと気がすまない人がいるように、マンションでも、「いつも新しいところに住んでいたい」「５年も住むと飽きてきた。環境を変えたい」といった、新し物好きの人がいる。
◆赤ちゃんを連れて入居してきた夫婦が、「そろそろ子供も小学校だし、個室をあげたい」と考える。同様に、小学生の子供を連れて来たケースでは、「もう中学生になって、物も増えてきたし、広めの個室をあげないと」と、広いマンションや家に引っ越したくなる。
◆５年というのは鉄部塗装工事の周期に重なり、「こういう工事をしなくてはならない年になったんだ」と思わせ、引っ越したくなる。

＜１０年目＞　ここが一番動きが激しい時期
◆マンションに住んで、１０年間貯金を貯めて、いよいよ「憧れの一戸建て」へ引っ越す人がいる。
◆赤ちゃんだった子供が中学生になり、広い家に移りたくなる。
◆子供が、離れた大学に入って家を出て行く。夫婦だけの家になると、「狭いところでもいいから、移ろうか」と考える。
◆１０年もたつと、いろいろなところにガタが来るようになる。設備面でいろいろなものが老朽化し、交換が必要になる。家庭内でも、「湯沸かし器が壊れたので交換が必要」「エアコンが寿命になった」「ガスコンロがだめになった」・・・・・など、いろいろとお金のかかる時期になり、「それならいっそのこと引っ越そう」と考える。
◆「１０年目は動く時期だから」と、中古媒介の不動産屋の営業が激しくなる。
◆大規模修繕工事の準備が始まる時期であり、管理組合の広報でも、この話題が出てくる。「そんなに古くなったんだ。だったら出ようかなあ」と思う。
◆１０年もたつと、最新型のマンションと大きな差が出てくる。「新しいマンションは全室光ファイバーが入っている」「オートロックでかつインターホンにはカメラがついている」「床暖房が標準装備」「駐車場が１００％」・・・・など、「１０年も住んだんだから、そろそろ最新設備の住み心地のいいところに移りたい」と思う。
◆近所の人間関係がうまくいっていない人の場合、「もう我慢できない、環境を変えたい」と思う。
◆不況のため、貯金がなく、住み替えはできないが、「せめてリフォームだけしたい」と、改装工事を実施する。台所や風呂場を全部変えたり、比較的おおがかりなリフォームが行なわれる。
◆自治会内の立場が、「新参者」扱いではなくなり、「おたくのマンションも、もう１０年もたつんだから、自治会の役員とかやってもらわないと困る」と、面倒な役割を押し付けられてくるようになる。（しかし、重要な決定事項では、「たかだか１０年住んでいるくらいで、えらそうなことを言うな」と相手にされない）

　　
　他にも、いろいろな要因があると思いますが、とにかく、このように、「１０年目」というのが、マンション管理が急激に忙しくなる時期にあたります。すぐ近所で１０年目のマンションがあり、そこの管理人さんの話を聞くと、大変さがわかります。

○引越しが頻繁で忙しくてしょうがない。所有権の変更手続きや、管理費の引き落とし口座の変更手続き、駐車場駐輪場の変更手続きなど、事務仕事が大変。売買も多いし、賃貸にする人も多い。特に、賃貸にされると、事務仕事以外にも、「質の悪い入居者が入ってくる」などの苦労が多い。総会資料を所有者宅へ郵送する仕事も増える。
○不動産屋の出入りが多くなってきている。無断で入館する不届き者も多く、防犯上の心配がある。
○子供が中学生高校生になってきて、ヤンキー化する奴が多くて大変。
○「屋上のアンテナ設備が壊れた」「給水ポンプが壊れた」「機械式駐車場の故障が頻発」「２段式駐輪場のネジがなくなった」「マンション内公園のシーソーが壊れた」・・・など、設備・機械類のメンテが急に忙しくなってきた。
○１０年経過すると、住民が理事会役員を経験するのは２周目に入り、「まるっきり、ど素人集団」ということではなくなり、管理会社にいろいろと文句を言う人が出てくる。
○おおがかりなリフォームが頻繁に実施され、応対が大変。特に、工事車両の駐車場所には頭を悩ませる。リフォーム詐欺や悪質なリフォーム業者も多く、法外な金額を請求されて、管理人に助けを求めに来る人もいる。（リフォーム業者も築１０年のマンションを狙う）
○大規模修繕工事の準備が始まり、理事会が忙しい。
○自治会関係の面倒な仕事を押し付けられる。


　これから、管理人になろうとしている人へ。１０年目前後のマンションは仕事が忙しいですよ。


　

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2005/10