マンション管理最前線 ＝連絡通路経由番外編＝
管理人はつらいよ
マンション管理最前線 ＝連絡通路経由番外編＝
| 管理会社を変更する ２ |
「早くpart2を書け」との催促をいただきました。間隔も空いてしまいましたが、書かせていただきます。長文ですがお付き合い下さい。
さて、理事長のＣさん、管理会社変更に向けて活動開始です。
＜どこから手をつけるのか？ ①マンション管理士＞
「トホホさん、管理会社の変更って、やる気になったのはいいけど、何からどうやってやればいいの？」
「え？、そんなこといきなり聞かれても、私もよくわかんないですよ。とりあえず、市でやっている”マンション管理相談”に相談しに行ったらどうですか？ 広報によると、市役所で毎月第３木曜日にやっているらしいですよ」
「第三木曜日か？ ずいぶん先だねえ。その前になんかできないかなあ？」
「そうですねえ。管理会社変更っていえば、大事業ですから、今流行の”マンション管理士”さんに相談して顧問になってもらったらどうですか？ やはり、国家資格で専門知識のある人にバックになってもらうほうがいいですよ。ネットで探せますよ」
「なるほどねえ。でも、顧問料なんて払えるのかなあ？」
「Ｃさんのところはいい加減だから、自分で理事会開いて、勝手に予算つけちゃえばいいじゃないですか？ どうせ、管理会社変えれば、ドカンとおつりが来ますよ」
「なるほど、わかった、探してみるよ。」
数日後
「トホホさん、マンション管理士探してみたけれど、この地区でいるのは、みんな不動産業者とかマンション管理会社の社員の人ばかりだよ。これじゃ、意味ないよね？ やはり、独立開業している人じゃないと、公平なアドバイスしてくれないでしょ？ マンション管理コンサルタント会社も、大都市じゃないとないし。どうしたもんだろう？」
「なるほど、話には聞いていたけれど、やっぱり、マンション管理士って、もうかんないみたいですね。独立開業でやっていけるのは、ほとんどいないそうですよ。だったら、東京とか大阪とか大都市で独立開業している人に、”遠距離アドバイザーになってもらったらどうですか？ メールとか電話とかで相談にのってもらう形で。それなら、顧問料も安いでしょう」
「ふむふむ、それもいいねえ。考えてみるよ」
また数日後
「トホホさん、市の相談に行って来たよ。でもね、あまり熱心に答えてくれないんだよ。それに、相談にのってくれた人、マンションのことほんとにわかってるのかなあ？ なんか当てにならなくて。おまけに、”どこの会社がいいですか？”って聞いたら、”公共機関の相談なんで、具体的な会社名は言えません”だってさ。NHKみたいなこと言ってるよ。融通が利かないねえ」
「役所なんてそんなもんですよ。ところで、いいマンション管理士さんいました？」
「ええ、Ｆ岡県にいました。月額１５０００円で、電話＆メールによる相談をしてくれるって。これなら、理事会でも予算がとおる金額だから、助かるよ。でも、この人、”私は法律は強いですが、建物設備など理系のことは弱いんです”って、言ってたよ。マンション管理士って、なんでも知ってるわけじゃないんだねえ」
「ああ、そうみたいですよ。人によって得意分野があるみたいで。正直に言うだけまじめな人かもしれないですよ。まあ、資格自体は、法律に関することをがんばって勉強すれば、とれますから、”区分所有法は熟知していても、電気関係のことはわからない”とか、”居住マナーのこととか、試験に出ないような実際のことはわからない”とか、いろいろ不得手なことも多いみたいです。もともと建築家なら、建物のことも詳しいのでしょうけど。その人、もとはなんですか？」
「司法書士だって」
「なるほどね。でもまあ、いいんじゃないですか？ マンション管理士なんて最近できたばかりの資格だし、１００％あてにしてはだめですよ。どんなに法律の知識があっても、管理人の実態なんか全然知らないだろうし。法律的なこととかに悩んだときにアドバイスしてもらえば。きちんとした法律知識をバックにすれば、文句を言う住民も黙らせられますし」
「そうだね。顧問料も安いし、うまく利用してみるよ」
「ところで、この管理士さん、最初の１回だけは、無料でうちのマンションまで出張してくれるって、言うんだけど。現地も見たいらしいし。その時までに、”今の管理会社の問題点を整理して報告して欲しい”って言われたんだよ」
「そりゃそうですね。何が問題なのか把握できないと、アドバイスしようがないですから。Ｃさん、急いでレポート作らないと。それに、組合員の賛成を得るには、”お金”がポイントだから、別の管理会社になったら、いくら安くなるか？ということを、真っ先に調べなくちゃだめですよ。それには、いろいろな管理会社に、見積もりを出してもらうことですよ」
「よし、わかった」
「それに、今までの理事長って誰一人管理人室に入ったことないんでしょ？ 早く鍵をもらって、中に入って、書類関係を確認したほうがいいですよ。あるべきものがあるのかないのか？ 一番大事なのは竣工図面ですね。これはまず最初に確認してください」
Ｃさん、忙しくなりました。
＜②管理人室に入る＞
Ｃさんは、定年退職者のため、昼間時間があります。そこで、昼間、管理人さんがいる時に、「あの～、管理人室に入ってもいいですか？ 書類とか調べたいんですけど」と、管理人に頼みました。
「え？ 急になんですか？」（なにしろ、竣工以来、初めての申し出で管理人側がびっくりしている）
「私、理事長なんだから、入ってもいいよね？」
「いやややや、でも、急にそんなこと言われても、、、、、。会社からは何も聞いてないので」
「え～？ おかしなこという人だなあ。この管理人室って、このマンションの所有物でしょ。つまり管理組合のものであって、それを管理会社に貸しているわけで、管理会社の所有物じゃないでしょ。私は組合の理事長なんだから、いわば、私の所有物でしょ。自分の部屋に入れないの？」（事前に私が入れ知恵しておきました）
「でででででも、とにかく困ります。会社に相談しますから、お待ち下さい」
「わざわざ相談することなの？」
「いますぐに電話しますから」
（管理人室の窓をしめ、電話をかける。そしてひそひそ話す）
「あの、フロントの△がお話するそうです」
（Ｃさん、窓を開け、受話器を取る）
「フロントの△です。毎度どうも。理事長、すいません、こういうの初めてなものでして。（理事長が管理人室に入るのが初めてなんて？？？？） 今、管理人の私物もたくさんあるようで、片付けてからお入れしたいということです」
「散らかってても別に構わないよ」
「いや、１日待っていただければ、きれいにして、それから、中をご案内しますので、なにとぞ・・・・」
「まあ、そういうなら明日に出直すけどさ。とにかく、理事長が管理人室の鍵を持っていないのはおかしいんで、今度来るときは合鍵を作って持ってきてくれないかい？」
「は？ はああ。わかりました。上司と相談の上対処いたします」（相談することか？）
そんなわけで翌日、きれいに清掃された管理人室の中に入ったしだいです。
よく見ると、机といすがあるだけで、更衣ロッカーもありません。小さなクローゼットがあるんですが、電球類や書類の保管庫になっているようで、服を入れることはできません。通常は裏窓のカーテンレールに服をひっかけているようです。本棚も書庫もなく、書類のたぐいはすべてクローゼットに入っています。
共用部の鍵を集めた鍵箱がなんと机の上にありました。箱に鍵がかかっていません。「このほうが出し入れしやすいので」と管理人は言ってます。「こんな大事なものを、こんなところに置いてるの？」「いや、会社でこうしろ、と言われているので」「これじゃ、誰かが、管理人さんの留守のときにここに入ったら、箱ごと抱えて簡単に盗めるじゃない？ あなた、清掃の時だって管理室の鍵かけないで外に出ているでしょう」「ははああ、以後気をつけます」「ところで、竣工図面はどこにあるの？」「はあ、図面ですか？ いや、あの～、知りません」「え、ここにないの？」「ありません」「じゃあ総会議事録は？」「ありません。私は見たことがありません」「管理室に総会議事録がなくて、管理人も一度も読んだことがないの？」「はい、ありません」「じゃあ、設備点検の記録は？」「は、最新版はありますが、以前のものは、すべて会社に送ってあります」「管理日報は？」「そういうものはありません」「書いてないの？」「はい、書いていません。そういう用紙を会社からもらっていません。ただ、月間記録という簡単な書類を作成しています。」「それはここにあるの？」「ここでは保管しておりません。月に１回の定期便で毎回、その他の種類といっしょに社に送ってます」「それじゃ、”去年の排水管清掃は何月何日にやったかなあ？”とか、どうやって調べるの？」「会社に電話して聞きます」「管理室でわからないの？」「はい、わかりません」「はあ～～？」
「ところでさ、このマンションって、集会室あるよね。今まで理事会以外で、誰も使ったことがないみたいなんだけど、中はどんなふうなの？ ちょっと見たいんだけど」 「はい、こちらです。」
中にはテーブルひとつと椅子が８脚ありました。「椅子八個で足りるの？ 役員は１０人でしょ」「いえ、でも、理事会に出席する役員は多くても６人くらいらしくて、フロントマンを入れても、いつも８脚で足りるそうです。タコ一匹です」「余計なこと言わなくていいよ。しかしまあ、しょうがない役員たちだなあ」
「それにむこうの自転車とか、モップとかは何？」「このマンションには、掃除道具用の物置がないので、ここに保管させてもらっています。自転車は不法投棄された粗大ゴミです。置いておくところがないのでここに」 「物置なんて買えばいいじゃないですか？ 狭い敷地だけど、どこか置けるでしょ」「そうなんですよ。いつも私も会社にそう言ってるんですが、買ってくれないんです」「買うのは組合なんだから、理事長に直接言えばいいのに」「それはそうなんですが、うちの会社は、”なんでもフロントを通せ”という会社でして。そのわりには、何もしてくれないんですが」・・・・・ なんか不毛な話が続いたそうです。。
といった状況です。おまけに、合鍵が来たのは２週間もたってからだったそうです。ちなみに竣工図面は管理会社の倉庫にありました。取り戻すのに、さらに１ケ月かかりました。
＜③他の管理会社の見積もり＞
そんなこんなで、「現管理会社のひどい点」もたくさんわかってきました。さて、今度は本題、「新しい管理会社を探す活動」の開始です。
「トホホさん、いい管理会社って、どうやって探すの？」
「Ｃさんね。まず前提となる意識を変えたほうがいいですよ。管理会社に”優良な会社”なんてないですよ。”不動産屋とマンション管理会社にまともな会社はない”というのが、日本の常識ですよ」
「そういえば、顧問の管理士さんもそういってたわ」
「そうでしょ。だから、”ろくでもない会社の中で、どこが一番、まともに近いか？”というつもりで選んでください」
「は、はい。なんかすごいね、この業界」
「経済紙とかに、優良管理会社ランキングとかありますけど、素人をだますにはいいかもしれませんが、あれはまるっきりの嘘です。広告費払って作らせている記事ですから、信用出来ません」
「じゃ、どうすればいいの？」
「雑誌とかではなくて、自分の感覚で、選ぶことです」
「そんなこといってもさ、僕は素人なんだから、わからないよ。とりあえず、最低ラインを教えてよ」
「そうですね。あまりに零細なところだと心細いし、無名すぎて、組合員が心配しますから、ある程度の会社の大きさがあったほうがいいですねえ。目安としては、高管協加盟会社ですかね？」
「コーカンキョウ？」
「高層住宅管理業協会です。加盟するのに、一定の規模が必要だし、たしか供託金も必要だから、零細会社は入れないんです。万一倒産しても、協会から保証金が出るから、ダメージを軽減できるし」
「なるほど、それが最低基準だね？ そういえば、うちの管理会社シンチャン管理もコーカンキョウの会員企業のはずだよ。先月来た季刊誌に載っていたよ」
「そうですか？ 本当ですか？ よく調べたほうがいいですよ。会員じゃないのに会員のふりしている会社もありますから。たしか、扱い棟数が２０棟以上じゃないと加盟できないはずだと思ったんだけど」
・・・・ その後、理事長が確認したら、この管理会社は以前は景気が良くて、高管協加盟会社だったけど、管理の悪さから、委託契約を切られるマンションが続出して、棟数が激減し、協会を追い出されていたことが判明。
「最低ラインを高管協加盟会社とするとして、具体的にどの会社がいいかなあ？」
「業界内で言われているところでは、１位はＴ急コミュニティさんだそうです。３丁目にある１０階建てのマンションもＴ急さんですよ。共用廊下に私物は全然ないところを見ると、しっかりした管理をしているような気がします。」
「次は？」
「大手だと、Ｈコミュニティとか、Bエステートとか、Ｍ不動産とか、名前のとおった会社がいろいろあります。そういったところからいくつか見繕ったらどうですか？」
「たまに新聞で見かけるＧ人堂とか、Ｎハウスは？」
「実際に管理しているマンションを知らないので確かなことはいえませんが、あれだけ、受注の伸びがあるということは、なにかしら良い点があるということでしょうね。委託費もずいぶん安いみたいだし。あたってみたらどうですか？」
「大手以外はどうなの？」
「そうですね。うちの会社は薦めないけど、うちみたいに、全国企業じゃない地元の中堅もいいかもしれませんよ。どこか、お宅のマンションから一番近いような地元企業を探したらどうですか？ 何かあったときにもフットワークが軽いでしょうし、”地元だから”というのは、組合員に説明しやすいです」
「よし、わかった、今のことをふまえて、１２～３あたってみるよ」
「うわ、すごいですね。そんなにたくさん。ところで、管理会社によってはリプレイス（管理会社を変更すること。別の会社の物件を横取りすること）に熱心でないところもありますから（分譲会社直系の場合、ぶんどる必要はなく、自然と受注できる）、コンタクトしたあとのレスポンスが早いところを選んだほうがいいですよ、やる気の有無がスピードに出ますから」
このあと、Ｃさんは、高管協のＨＰから、業者を選び、１５社に電子メールを送って、アプローチしました。
「トホホさん、Ｇ社が早いよ。次の日の朝に返事が来て、”お会いしたい”って」
「ほう、あそこは熱心なんですねえ」
「ところで、建物の図面とか、ここ３年の決算書、総会資料が欲しいって言われたんだけど」
「なるほど、管理委託費を積算するには、どれも、必要な書類ですね。図面は、マンションを買ったときのパンフレットで大丈夫ですよ。総会資料は持ってるでしょ？ 決算書はそれの中にあるし」
「なるほど、わかったよ」
「ところで、新しい管理会社にはどういう管理をしてもらうか？ そういう青写真はあるんですか？ たとえば、定期特別清掃は２週間に１回か、月に１回か、とか？」
「いや、全然ない。」
「じゃ、とりあえず、比較対照しやすいように、”現管理会社シンチャン管理と同じ仕様で見積もりを作ってくれ”と頼んだらどうですか？ そのほうがわかりやすいし、数社を比べるにもいいでしょう？ 仕様が違うと金額も変わるから」
「なるほど、そりゃそうだね。そういうふうに頼んでみるよ」
こうやって、管理会社変更プロジェクトは始まりました。でも、まだまだです。理事長Ｃさんがんばります。
ところで、今回の活動のきっかけとなった、管理会社の一言、「そろそろ修繕積立金を値上げしないと・・・」という言葉を分析してみます。
マンションを建設して販売するときに、分譲会社はどのように管理費や積立金の金額を決定するのでしょう？ （適正化法施行前の話ですよ）
管理会社が分譲会社の子会社で、分譲の時点で、自動的に管理を委託されることが既定路線の場合、自分の子会社である、その管理会社がいくらもうけられるか？（「儲けたいか」のほうが正確かも） ということで計算します。その総額を出したら、マンションの規模・条件から、管理費の合計額を算出します。普通は、管理費だけでは、ぼったくり金額の委託費を全額賄えないため、足らないぶんは、駐車場などの使用料で充填します。”分譲会社＝管理会社”にとっては、「常識の範囲の管理費と駐車場代にしておけばなんとか売れる」と考えています。
「住民にとって、あとあと最も大事なお金になる＝修繕積立金」は、”分譲会社＝管理会社”にとってはどうでもいいお金です。修繕積立金は管理費ではないため、管理会社がかすめとることはできません。また、マンションを分譲する際には、「月々○○円の支払いですよ。お客様の年収でも買えますよ」と営業する関係で、当初の月額支払い金額は、安ければ安いほどいいのです。修繕積立金が１０００円と１００００円では、毎月の支払いに９０００円の差があり、マンションを購入する人にとっては大きな金額差です。買うときは将来の修繕計画のことなど何も考えませんから、とりあえず当面の月々の支払いのことに目がいきます。ですから、昔の四井不動産のマンションなんて、「積立金、月額５００円」なんてマンションがあったのです。
クレヨンマンション三番館では、６０平米の平均的な部屋の修繕積立金は、月額約２０００円。全世帯で年間で約３１０万円にしかなりません。購入時に払う”積み立て基金”も、購入しやすいものにするため、各戸「１０万円程度」で安く、これでは、１０～１２年目に行う第一回大規模修繕にかかる費用はとうてい賄えません。
竣工後２～３年は、管理会社は大規模修繕のことなど口にしません。６～７年経過すると、「大規模修繕工事の請負もわが社でやって、これでもガッポリ儲けよう」と思いますから、修繕工事の資金のことをそろそろ気にしてきます。そいうわけで、「工事をするには、今のままでの修繕積立金の金額では足らないので、値上げしませんか？」と提案してくるわけです。これは、そのマンションのためを考えているわけではなく、「お金がなくて修繕工事ができないと、おいしい仕事がもらえない」という自社の都合によるものです。
そして、今回、シンチャン管理が、第一回理事会で、提案してきた数字が、現行の３倍の６０００円。この金額を聞いた理事長が驚いたわけですが、驚くほうが無知です。おそらく、６０００円でも不足しますから、管理会社としては、その後、８０００円、１００００円というふうに、段階的に値上げしていく腹づもりだと推測されます。いきなり、必要額（今までが少なすぎた分、本当は２万円くらい必要）にまで値上げするのは、総会で否決される可能性が高く（マンションの住民はお金に関することだけは議案に関心を持ちますから）、徐々に上げていく方法が有効です。また、大規模修繕工事は、借金をすることも可能なので、工事費用全額を貯金しておかなくてもなんとかなります。
適正化法施行以後、「きちんと修繕積立金を計算しなさい」と指導され、激安な積立金が少なくなりましたが、昔は、上記のとおりで、どこも、途中で値上げしたり、一時金を徴収したりしています。まあ、新築マンションを渡り鳥する人にとっては、新築時に安いほうがいいのですが。
ばかな管理会社というのは、今もらっている管理委託費は既得権益だと思っていて、これを下げる気など毛頭ありません。特定郵便局長みたいなものです。ですから、管理委託費のことには触れず、ただ、「積立金が足りません」と話を振ってくるのです。
Part3は製作中
2005/8
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