マンション管理最前線
管理人は超つらいよ
マンション管理最前線
| 玄関ドア 専有部分と共用部分の線引きはややこしいのです |
マンションでよく問題になるのが、
「どこまでが専有部分？ どこからが共用部分？」ということ。
頭を悩ませている理事長・管理人がたくさんいると思います。私もその一人です。特に、古いマンションは経年劣化であちこちに不具合が出てきますから、この区別がはっきりしていないと困ります。
区分の基準となるのが管理規約です。例えば、当マンションの管理規約では以下のようになっています。おそらく、同じようなマンションがごまんとあると思います。
「専有部分とは、区分所有法第２条第３項の専有部分をいう」
こういうふうに設定するのが、規約を作る側からすると一番楽なんでしょうが、だったら、管理規約冊子の後半にでも「区分所有法」の条文を添付しておいて欲しいです。「○○を参照しろ」と書いておいて、その○○がないというのはひどいです。区分所有法の条文を家庭内で持っている人なんか、マンション内に何人いると思ってるんでしょうか？ 「管理人室にはあるんじゃないの？」 いえいえ、そんな法律集は置いてありません。なにしろ「管理人なんて誰でもできる職業」と思われてますから、法律の知識のある管理人なんて、ごくごくわずかです。
さて、そんなときに便利なのがインターネット。では、ネットで区分所有法を調べてみましょう。
＜区分所有法 第２条 第三項＞
・・・・この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
？？？ 普通の感覚をお持ちの人なら、「おまえはアホか」と思うのではないでしょうか？ こんな条文で理解できますか？ 法律的には、「要するに、各マンションの管理規約で自由に決めなさい」という姿勢に思えます。しかし、「管理規約で決めなさい」というのを、逆戻りで「区分所有法で言う専有部分」と管理規約に定めるようではどうしようもない管理規約です。誰が作ったの？ こんないい加減な規約。
ただし、さすがに「これじゃまずい」と考えたのか、別の部分に多少具体的な規約条文があります。
○「天井・床・壁は躯体部分を除く部分は専有部分である」
○「玄関扉は、錠と内側塗装部分は専有部分である」
○「窓枠・窓ガラスは共用部分とする」
これは、具体的です。でも、実務面ではこれだけでは不十分です。
■玄関ドア
古くなると、ドアがかしいできます。（歪むってことね）ドアの一部が、どこかにこすれて、開閉が難しくなってきます。古くなくても、地震などでドアが変形することもあります。
「玄関ドアの開け閉めがうまくできなくなったんですが、これは共用部分ですよね？ 管理組合の負担で修理してもらえませんか？」
こういう要望がよく寄せられます。 上記の管理規約条文、および、私の感覚からすると、これは共用部分としての不具合になると思われるため、管理組合負担で修理すべきだと思うのですが。不動産業界全体の常識からすると、「たしかに、共用部分ではあるが、ドアの経年劣化の不具合に関しては、個人負担」らしいです。というのも、地震などで全戸のドアが一斉にかしいでしまう場合は、「管理組合負担でまとめて修理する」とのことですが、その他の個々のケースでは、「ドア業者さんに調べてもらうと、個人の責任に起因することが多い」として、当マンションでは個人負担にすることがほとんどです。
「ドアノブに生協の牛乳を毎日ぶらさげていたため、ドアがかしいでしまったのでは？」
「夏場にドアを中途開放する際に、ドアと枠の間に物をはさんで閉まらないようにする人が多いが、この行為のためにドア枠がゆがんでしまうことがある」
「玄関部分に水を撒いて掃除する人がいるが、この水が床下に浸水し、ドア枠の鉄を錆びさせて、ドア枠が膨張してゆがむ」
「玄関部分でペットの犬におしっこをさせる人がいて、そのオシッコがドア枠を腐食させた」
といった原因が多いのです。（前管理人から、そう聞いています）
手続き上、管理人が勝手に「個人負担ですよ」と言うことはできませんので、「いちおう、理事長に聞いてみます」と答えますが、実際に理事長に聞くと、「俺はわかんないなあ。今まではどうなんだろう」と話を戻されます。「過去の例では・・・・・」と説明すると、「じゃあ、そういうことでお願いしますよ」と、結局、管理人の判断に任されてしまいます。（責任を押し付けられるのは困るんですけどね）
説明後、納得して、自分で修理する人もいますが、中には、「自分はそんな使い方をしていない。自分に過失はない。普通の経年劣化だ。だから管理組合負担だ」と主張される人もいます。こうなると、また理事長に話を戻して指示を仰ぎますが、「だったら、管理組合の負担でやろうか？」となることが多いです。なんか、原因を特定することが難しいことのため、「おとなしく引き下がると個人負担」「ごり押しすれば組合負担」ということがあります。どうも、不公平な感じもしますが、今のところ、こんな感じでずっと処理しています。
住民の中には最初から何も言わずに、自分だけの判断で自分で修理してしまう人もいます。また、管理組合として、「過去に組合員からどういった要望があったか」「どういう修繕を行ったか」という記録をほとんど残していません。前管理人も「管理日報」のようなものはつけていません。（管理会社として、そういう制度がない） 私の代になってからは要望事項は記録に残してありますが、「個人で修理してください」と言った後に、その住民がどういう修理をしたかはわかりませんから記録に残りません。
この問題は複雑なんですが、一度とにかく「判断基準を明文化して、広報して欲しいなあ」「管理員に任せないで理事長自らが判断して欲しいなあ」と思います。
なお、「この街は犯罪が多いので、ダブルロックにして欲しい。玄関ドアは共用部分だから、鍵の取り付けは組合負担でしょ」と言ってくる人もいるんですが、これは明らかに「専有部分ですから個人負担です」と返答します。
■アルミサッシ 網戸
これも悩みます。
まず、網戸ですが、これは規約に載っていません。「窓ガラスを構成するものとして、共用部分とする」と考えることも可能ですし、「窓ガラスではないから専有部分」と判断することも可能です。当マンションでは、「専有部分」という判断にしているみたいです。（明記はされていませんが、慣用的にそんな感じです） たしかに、網戸が切れたり穴があいたりすることはしょっちゅうですから、それを全部、「共用部分だから」といってこられたら大変です。ただ、網戸は開け閉めししている間にかしむことはよくあります。ですから、「組合で直して欲しい」という要望は多いです。逆に、「網戸が壊れたから、捨てたいんだが、勝手に捨てても、いいのだろうか？ 網戸って共用部分ではないか？」という質問もあります。エアコンをずっと使っていれば、網戸で風を入れる必要はありませんから、網戸の存在意義も薄れているようです。防犯上もサッシを閉めっぱなしのほうがいいですし。
よそのマンションでは、「網戸は共用部分」としているところもあります。ただし、「網の補修は個人負担。網戸本体の修理は組合負担」として分別していることもあります。
次にサッシですが、規約文面上、共用部分となっていますので、共用部分です。ただ、「なにか物をぶつけてガラスを割ってしまった」といった場合が困ります。それも、居住者の不注意で割ったのなら住民の責任ですが、１〜２階の部屋などでは、「ボールが当たって割れた」という場合もあります。これは居住者には責任がありません。なかには、「自分の過失で割った」ことを隠して、「外から野球の硬球が入ってきて割れた」と、証拠の硬球を提示して主張する人もいます。８階にまで届くのでしょうか？ まあ、とにかく、居住者の責任でない場合は、組合負担で修理します。ところで、私の着任前の話ですが、南側に面する住戸で「２年ぐらいの短期間に、連続して１０戸以上で、窓ガラスにひびがはいった」という事件？があったそうです。ガラス屋さんに言わせると、「日光の照射によるヒビだと思います」とのこと。「物をぶつけた場合には、こんなふうにヒビは入らない」そうです。サッシも温度によって収縮するそうですから、その寒暖差が激しいと、それでガラスひび割れるらしいです。そのときは、けっこうな金額になったそうです。組合負担で直しました。
■インターホン
これも、廊下に面した壁に機械が設置されているもののため、「共用部分だろ。修理してくれよ」と言ってくる人がいます。ただ、当マンションでは「専有物」扱いになっているようです。しかし、最新の「オートロックマンション」などでは、インターホンの回線は玄関ホールにまでつながっているわけで、故障したといって、専有部分内で壊れているかどうかはわからず、どこが悪いか分らないことも多いので、「インターホン関係はとにかく共用部分扱いにしている」というマンションもあるそうです。（最近の情報化マンションなんて、いっそうややこしいでしょうね）
■床下の配管
漏水事故などが起きると問題になります。当マンションでは、「床下をはっている配管部の故障は、共用部分扱いで組合負担。床から立ち上がっている部分は専有部分扱いで、個人負担」というようなガイドラインみたいです。（とにかく明文化されてませんのではっきりわかりません。ややこしい場合は、水道工事屋さんに「これは共用部分かなあ？」とか、理事長が聞いている始末です）
よそでは、はっきりさせていないところも多いようです。築１０年を過ぎると漏水や配管事故も出てきますから、事故が起きる前に、明文化しておくほうがいいと思います。
とにかく、「専有部分」というのはグレーゾーンの性格があってややこしいです。特に、この問題は新築時には、壊れるところがほとんどないため、あまり表面化しません。たいてい、築５年を過ぎてからです。同じケースで、「Ａさんは個人負担だった」「Ｂさんは組合負担だった」と分かれるのは不平等ですから、きちんとルール作りをしたほうがいいと思います。管理会社から、「はっきりしましょう」ということを持ちかけてくることはまずないです。（面倒だから） 組合さん自身でちゃんと決めましょう。
それから、「記録をきちんと残しておくこと」、」これが大切です。「修繕に関するノート」を１冊作って永久保存すべきなんです。社会保険庁の体制と同じで、「記録がないのでわからない」ということがよくあります。
（「大きな管理会社なら、そういう”指針”みたいなものを独自に作って、組合側に教えているのでは？」と思う人もいるでしょうが、意外とそういうのってないんですよね。どうも、この業界は「過去の経験を生かして、体系的に物事を処理する」という能力が劣っている業界です）
2006/12
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