管理人はつらいよ   
マンション管理最前線

管理会社変更   こんな「査定」があったなら



 週刊○イヤ○ンドのマンション管理会社ランキング(ランク付けもそうだけど、「住民満足率100%」という会社があること自体、まったくのウソッパチ)とか、ネット上でも「この管理会社はいい、悪い」みたいな、格付けのようなものがありますが、なぜ、「マンション住民の格付け」はないんでしょうか?
 「裏マンション管理新聞」なんてものがあれば、「マンション住民レベルワースト100」といった記事があるかもしれません。


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「○○マンション管理組合様、このたびは管理会社の変更を検討なさっているそうで、私ども潟Oッド管理をその候補に入れていただきまして、まことにありがとうございます」

「グッドさん、どうぞよろしく。おたくに委託した場合の管理委託費がいくらになるか見積もりはできたかな?」

「はい、完成しました。これが見積書です」

「ふむふむ、え〜と、この”基準額”というのは何?」

「それですか、弊社のマンション管理は、そのマンション様の住民のレベルによって委託費がスライドするシステムになっておりまして。基準額というのは、住民レベルが最高の場合の金額です。そして、その後ろに書かれている”住民レベル係数”というのを掛け合わせると、こちらさまのマンションの管理委託費が算出されるわけです」

「ということは、査定の際に、うちの住民のレベルも調査したわけですか?」

「はいそうです。基準額というのは簡単に積算できますから。問題は”住民レベル係数”の算定です。当社は、厳密に計算するため、住民査定に2週間の期間と5人の職員を用いて、ことこまかに調査しました」

「で、結果は?」

「細かな査定項目がありますのでご説明申し上げます。

@賃貸部屋の率・・・・こちらでは2割の部屋が賃貸になっております。賃貸部屋が多いと管理が大変ですから、係数がアップします。0.2です。
A管理費滞納・・・15%の世帯で管理費を滞納している赤信号状態です。督促には大きな労力が必要で、これも係数がアップします。0.05です。
Bペット飼育率・・・・こちらでは、3割の世帯でペットを飼っているという、「最悪レベル」です。また、「飼育細則で”定めること”と規定された”ペット会の会則”が実際にはない、とか、毎月会合を開くことになっているのに、実際は年に1回も開かれていない、敷地内が糞尿だらけ、住民同士のペットにまつわるトラブル多数、という状況ですから、係数は大きくアップします。0.3です。
Cゴミ分別マナー・・・約3割の世帯が「ゴミ分別がいい加減」ということが判明しました。清掃員・管理人の負担が非常に大きくなりますので、これも係数がアップします。0.2です。
Dタバコのポイ捨て率・・・・2週間の調査の間に、248本のポイ捨てを発見しました。タバコのポイ捨ては火事の原因にもなりますから、防災態勢の強化が必要になり、これも係数をアップさせます。0.06です。
E理事会の運営・・・・こちらでは、年に2回程度しか理事会が開かれていません。これでは良好な組合運営はできませんね。私どもで管理する場合は、毎月1回は理事会を開催していただきます。え? 召集通知出すのも、理事会で議事進行するのも、議事録作るのも全部管理会社にやって欲しい、ですか? これはずいぶん係数を上げますよ。役員の任期は1年で総入れ替えですか? それじゃ、だめですね。管理会社の負担が大きくなりますから、これも係数が上がります。0.4です
F外国人居住者率・・・こちらでは1割ですね。そして、特に○○人が多いですね。これは係数高いです。あの国の人はひどいですから。国籍もばらばらですね。周知徹底の際の手間がすごく増えますから、係数アップですよ。え? 外国人差別じゃないか? いいえ、差別じゃないです。区別ですよ。係数は0.13です。
G掲示物・・・掲示物作成はすべて管理会社任せですか? 掲示物を作成できる管理人は人件費高いですよ。PC機器も必要ですから。係数0.2です。
H自転者保有台数・・・・1台分しか置き場がないのに、1世帯あたりの平均所有台数が3.2台ですか? 多いですね。共用部分に自転車があふれてますね。火事になったら人がたくさん死にますね。登録もなかなかしてくれず、利用料徴収も大変なようです。モラルない人ばかりですね。係数0.2です。
Iヤンキー率・・・・こちらはヤンキー率高いですね。16人もいます。そのうち、暴走族が5人、現役ヤクザも2名、最悪ですね。係数0.2です。
Jクソガキ率・・・いたずら盛りのクソガキが23人もいますね。ガラス割られたり、消火器噴射したり、エレベーターをしょっちゅうとめたり、大変なようですね。係数0.1です。
K防犯設備・・・防犯カメラないですね。オートロックでもない。防犯性能が低いですね。管理人が忙しくなります。係数0.1です。
L地域係数・・・この地域の犯罪発生率は県内で2番目です。これも係数上げますね。0.1です。
M築年数・・・古くなるとメンテが大変なため、係数がアップします。こちらは築15年ですから、0.15です。
Nひま人率・・・おしゃべり好きな暇人が18人いますね。管理人がお話し相手になって、孤独感を和らげてあげますので、労力がかかります。係数0.1です。
 えっと〜、まだまだありますよ。

「あの、そのへんで勘弁してくれませんか?」

「あ、そうですか? 管理会社の仕事の大半はレベルの低い住民の相手ですから、この係数が一番大事なんですけどね。そうおっしゃるならこの辺にしておきましょうか」

「それで、結局委託費の見積もりはいくらですか?」

「こちら様の場合、基準額は年間1000万円です。そして、住民レベル係数の合計が3.8です。つまり、1000万×(1+3.8)=4800万円が年間管理委託費となります。おたくのようなマンションでは、管理人も超一流が必要ですから、管理人給与は1200万円です。うちの会社の係数算出基準は他社と比較して低い方ですから、かなり安いと思いますが」

あの〜、ということは、住民のレベルが高ければ、委託費は安くなるというわけですか?」

「当然そうなります。実際、同じ町内のABCマンションは、こちらとほぼ同じ条件の建物ですが、住民の方が良い方ばかりのため、委託費は1900万円です」

「そんなに違うんですか?」

「そうですね。管理というのは建物の管理より、居住者の管理の方がよほど重要なんです。建物だけで査定している管理会社は3流です」

「はあ、あのそれでは、住民のレベルが変われば、委託費も変わりますか?」

「もちろんです。当社では毎年、契約更新の際に、住民係数の見直しをしております。ABCマンションも6年前に当社に委託された当初は係数が2.5でしたが、住民全体で努力された結果、0.9まで下がったのです。こちら様も、役員さんががんばって、住民のレベルを上げれば、来年は委託費を削減できるかもしれませんよ。」

「なるほど、住民のレベルねえ????」

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なんてとこ、あったら面白いのにね。





2005/4
今回は完全なフィクションです。