管理人はつらいよ　　　
マンション管理最前線

　＜ご挨拶＞
2005年に最初のこの記事を書いた時。その時は、「管理会社変更＝リプレイス」の嵐が吹き始めた時期です。実際にリプレイスを経験したことから、その「管理委託費計算方法」に疑問を持って、この記事を書きました。
　管理人の仕事って、実際の現場では、「マナー違反住民」「法律やルールを守らない住民」「認知症等で頭がおかしくなってしまった住民」「何も仕事をしない組合役員」・・・・などのために行なう仕事がものすごくたくさんあり、そして、それは清掃のような単なる「労働」ではなく、「ものすごく気を使い、精神的ダメージを受けるもの」（お客様である住民に対して注意をしないといけないのですから、気を使うし、逆襲も怖いのです）で、非常に疲れるものです。
　そして、「優秀な管理人」なのに、いや、「真面目で優秀な管理人」なるがゆえに、住民とトラブルになって、職を追われる人もたくさんいます。これはとてももったいないことです。

　この仕事の「負担度合い」は「住民の民度の差」によって大きく変わるものなのに、リプレイスの際に、こういうことは一切調べることなく、委託費の計算が行われます。築年数のことも考慮していません。これが不思議でなりませんでした。（管理会社が管理人のことをよくわかっていない、ということが原因なんですが）

　しかし、２０２０年現在、「管理組合のレベルの差を調査して比較する」という考え方がようやく認知をされるようになり、実際に、そういうことを始めた企業もあります。私が考え出した「住民レベル係数」というものに、やっとこさ、時代が追いついたわけです。

というわけで、ここのところ、急に、このページの閲覧数が増えてきているため、過去の記事に少しを手直しをして再アップしました。また読み直していただけると幸いです。

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週刊○イヤ○ンドのマンション管理会社ランキング（ランク付けもそうだけど、「住民満足率１００％」という会社があること自体、まったくのウソッパチ）とか、ネット上でも「この管理会社はいい、悪い」みたいな、格付けのようなものがありますが、なぜ、「マンション住民の格付け」はないんでしょうか？
　「裏マンション管理新聞」なんてものがあれば、「マンション住民レベルワースト１００」といった記事があるかもしれません。


＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠　以下はフィクションです。



＜グッド管理リプレイス担当社員＞
「○○マンション管理組合様、このたびは管理会社の変更を検討なさっているそうで、私ども�潟Oッド管理をその候補に入れていただきまして、まことにありがとうございます」

＜管理組合理事長＞
「グッドさん、どうぞよろしく。さて、おたくに委託した場合の管理委託費がいくらになるか見積もりはできたかな？」

「はい、完成しました。これが見積書です」

「ふむふむ、え〜と、この”基準額”というのは何？」

「それですか、弊社のマンション管理は、そのマンション様の住民のレベルによって委託費がスライドするシステムになっておりまして。基準額というのは、住民レベルが最高の場合の金額です。そして、その後ろに書かれている”住民レベル係数”というのを掛け合わせると、こちらさまのマンションの実情にあった管理委託費が算出されるわけです」

「ということは、査定の際に、うちの住民のレベルも調査したわけですか？」

「はいそうです。基準額というのは簡単に積算できますから。問題は”住民レベル係数”の算定です。当社は、厳密に計算するため、住民査定に２週間の期間と６人の職員を用いて、そして、監視カメラも臨時設置して、深夜も含め24時間、ことこまかに調査しました。結果分析にも2週間かかっています。そのため、長らくおまたせしてしまい、すいませんでした」


「で、結果は？」

「細かな査定項目がありますのでご説明申し上げます。

■賃貸部屋の率・・・・こちらでは２割の部屋が賃貸になっております。賃貸部屋が多いと管理が大変ですから、係数がアップします。0.1です。
■管理費滞納・・・２０％の世帯で管理費を滞納している赤信号状態です。そして、組合として何も対策をしてないですね。督促には大きな労力が必要で、これも係数がアップします。０．０５です。
■ペット飼育率・・・・こちらでは、３割の世帯でペットを飼っているという、「最悪レベル」です。また、「飼育細則で”定めること”と規定された”ペットクラブの会則”が実際にはない、とか、毎月会合を開くことになっているのに、実際は年に１回も開かれていない、敷地内が糞尿だらけ、エレベーターの中でも抱っこをしない、住民同士のペットにまつわるトラブル多数、という状況です。それと、ペットクラブに加入していない「蛇飼育者」がいて、過去にその蛇が逃げ出して大騒動になったことがあるそうですね。なので、係数は大きくアップします。０．３です。
■ゴミ分別マナー・・・ひどかったですね〜　牛乳紙パックの回収の時に、中身の入ったままの牛乳パックを捨てている人がいましたよ。約８割の世帯が「ゴミ分別がいい加減」ということが判明しました。清掃員・管理人の負担が非常に大きくなりますので、これも係数がアップします。０．２です。
■タバコのポイ捨て率・・・・２週間の調査の間に、２４８本のポイ捨てを発見しました。タバコのポイ捨ては火事の原因にもなりますから、防災態勢の強化が必要になり、これも係数をアップさせます。０．０６です。
■ゲロ＆立ち小便・・・酔っ払って、マンション内でゲロを吐いた人が2名いました。清掃が大変ですよ。そして、これは、他のマンションではないことなので、ちょっと驚いたのですが、自分のマンションの中で立ち小便をする住民がいました。そしてなんとなんと、エレベーターの中で大便した人もいましたよ。　係数0.1です。
■理事会の運営・・・・こちらでは、年に２回程度しか理事会が開かれていません。これでは良好な組合運営はできませんね。私どもで管理する場合は、毎月１回は理事会を開催していただきます。え？　召集通知出すのも、理事会で議事進行するのも、議事録作るのも全部管理会社にやって欲しい、ですか？　これはずいぶん係数を上げますよ。役員は輪番制で任期は１年で総入れ替えですか？　それじゃ、だめですね。ド素人に一から教えるのは管理会社の負担がものすごく大きくなりますから、これも係数が上がります。０．４です。うちが管理を受注したら、来年から、「２年任期　１年毎に半数入れ替え制」に変えますよ。
■役員の役職決めでは理事長を最後に決める・・・これは絶対にやっちゃいけない手法です。これだと、頭が良くて要領のいい人ほど、真っ先に「監事」とか「副理事長」などの「何もしなくていい」楽な役職に立候補して、一番最後に「頭が悪い」「要領が悪い」「くじ運が悪い」「やる気ゼロ」「日本語のわからない外国人」が理事長になってしまいます。そんな理事長じゃ、まともな管理はできません。係数は0.2です。
■外国人居住者率・・・こちらでは１割ですね。そして、特に○○人が多いですね。これは係数高いです。あの国の人はほんとひどいですから。国籍もばらばらですね。周知徹底の際の手間がすごく増えますから、係数アップですよ。え？　外国人差別じゃないか？　いいえ、差別じゃないです。区別ですよ。係数は０．１３です。
■掲示物・・・掲示物作成はすべて管理会社任せですか？　掲示物や配布物の記載言語も５ヶ国語になり、それだけの語学力がある管理人は人件費高いですよ。ＰＣ機器も一から揃えるんですか？係数０．２です。
■自転者保有台数・・・・１世帯＝１台分しか置き場がないのに、１世帯あたりの平均所有台数が３．２台ですか？　多すぎですね。共用部分に自転車があふれてますね。廊下にも置いてありますね。エレベーターで運ぶから、エレベーターの中も傷だらけです。火事になったら避難できずに人がたくさん死にますね。登録もなかなかしてくれず、利用料徴収も大変なようです。モラルない人ばかりですね。係数０．２です。
■ヤンキー率・・・・こちらはヤンキー率高いですね。１６人もいます。そのうち、暴走族が５人、現役ヤクザも２名、最悪ですね。係数０．２です。
■クソガキ率・・・いたずら盛りのクソガキが２３人もいますね。ガラス割られたり、消火器噴射したり、エレベーターをしょっちゅうとめたり、大変なようですね。警察に行って調べてきましたが、ここの小学３年生の子供がひったくりをして補導されたそうですね。すごいですね。係数０．１です。
■防犯設備・・・防犯カメラないですね。オートロックでもない。裏にある出入り口には鍵がかかってませんでしたよ。防犯性能が低いですね。管理人が忙しくなります。係数０．１です。
■地域係数・・・この地域の犯罪発生率は県内で２番目です。これも係数上げますね。このマンションの植え込みに、近所のコンビニで買ったコーヒーの空き容器を投げ込んでいるのも８個発見しました。周辺の地域住民の民度も最悪ですね。０．１です。
■築年数・・・古くなると、建物や機械設備等のメンテが大変なため、係数がアップします。こちらは築25年ですから、そろそろ、「リフォーム」じゃなくて、「リノベーション」（部屋の中の壁もなにもかも取っ払って全面工事をする）が増えてくる時期なんで、リノベーションはいろいろ問題を起こすし、管理人の対応も大変なので、係数が大幅アップします。0.25です。
■水道管のメンテナンス・・・ここの配水管、2年前に、あの悪名高き「NWRパイポテクター」を導入して延命措置をしてますけど、あれ、詐欺商法で、なんの効果もないですよ。そんなものに安易にひっかかってしまうって、あきれますね。これも係数アップです。0.05です。
■ひま人率・・・おしゃべり好きな暇人が１８人いますね。管理人がお話し相手になって、孤独感を和らげてあげますので、労力がかかります。係数０．１です。
■認知症患者・・・7人の認知症患者がいますね。そのうち「徘徊癖」のある人が2名です。単身者も3名おり、うちで設置した監視カメラ映像を分析したところ、問題行動を起こす人もいました。係数アップしますよ。0.2です。
■元気な定年退職男性・・・作業服来て、管理人のふりをして来訪者に応対している住民がいましたよ。定年退職後、何もしないで、マンション内をうろちょろされると、管理がしにくいんですよね。　係数0.08です。
■そろそろエレベーター更新・・・私共で調べた限り、エレベーターの老朽化が激しく、そろそろ更新工事が必要と思われます。このマンションは1号棟と2号棟の各建物に1基ずつしかエレベーターがないので、更新工事が始まると、住民はエレベーターを使えなくなりますね。この期間の対応はものすごく大変なので、更新工事をする年は係数が0.1アップしますよ。
■忘れてます・・・エレベーターの中を調べていて、トランクボックスの中で発見したのですが、15年前に当時の理事会さんが「閉じ込め事故時に備えた非常用品」を置いていたようです。でも、水も食料も消費期限が切れ、懐中電灯の電池は液漏れして使えず、ひどい状況でした。こういうものをきちんと管理できずほったらかしにしているような体質のマンションは係数がアップしますよ。0.02です。
■消防・防災態勢・・・・防災訓練が過去に一度も行われていませんね。集会室にあったライトやメガホンも壊れていて使えませんでした。消防設備点検で室内に入るものの実施率が5割ですか、ひどいですねえ。係数アップ、0.1です。
■表札・・・各部屋の前の「名前の書かれた表札」、集合ポストの「表札」を調べましたが、出していない人が多いですねえ。これも係数アップになります。0.03です。
■相見積もりくん・・・過去の総会議事録を見ましたが、このマンションには複数の「相見積もりくん」がいるようですね。これの悪影響はすごいですよ。また、「総会屋」もいますし、「１円でも安く君」も大勢いるようです。　係数0.1です。
■地元町内会に強制加入・・・地元の町内会も調査しました。ここ、ろくな活動をしていないくせに、幹部だけで宴会三昧みたいなひどい組織ですね。そして、このマンションは管理規約で「全員強制加入」になってますけど、それ、「違法」ですよ。　係数0.02です。
■雑排水管清掃実施率・・・6割は低いですねえ。いろいろと問題が起きそうです。長期未実施住戸への対策も何もしてないですね。係数0.01です。
■収賄役員・・・今回のリプレイスで当社ではないC社を推薦している役員さんがいますね。副理事長の田中さんです。この人のところに、このところ、C社からの贈り物がしょっちゅう届いていますが、これは賄賂ですね。こういう役員がいると、困るんですよねえ。係数0.05です。
■役員報酬・・・このマンション、役員報酬を出してませんね。今は、事実上、役員が何もしてないから無報酬でもいいですが、当社が受託したら、役員さんにはちゃんと働いてもらうので、役員報酬を制度化して下さい。係数0.05です。
■共用部照明のLED化・・・蛍光灯のLED化工事をされていますが、安定器のバイパス工事をしないでやってますね。安い業者に騙されたんじゃないですか？　だめな組合ですね。係数0.02です。
■共用部植栽・・・「庭園等が植栽で隠れて機能していない」「連結送水管結合部が植栽で埋もれている」「野良猫の死体が植栽部分にあった」「飼い犬の墓が勝手に植栽の中に建てられている」「共用部なのに、個人で勝手に好きな植物を植えていて、かつ、管理がなされていない」などなど、植栽部分もひどいですねえ。　係数0.05です。
■わかりにくい掲示物・・・高齢者が多いマンションなのに、掲示物の字が小さいですね。また「引っ越しのお知らせ」というのが貼ってありましたが「出る引っ越し」なのか「入る引っ越し」なのかわからない記述でした。「午後13時」なんていう変な表示もありました。今の管理人さんに能力がないせいですが、ちゃんとチェックを入れない住民も悪いです。　係数0.02です。
■駐車場の契約率・・・ここ機械式駐車場だし、空きも４割位ありますね。これはまずいですね。係数0.5です。
■「非居住者協力金制度がない」・・・賃貸化率が高いのに、協力金を徴収してないんですか？　だめですね。係数　0.04です。
■財政状況・・・口座残高を調べさせていただきましたが、財政状況が悪いですねえ。これじゃあ、3年後の大規模修繕工事はできませんよ。これから、組合として、積立金の値上げとか断行するのは合意形成が大変です。この件に関しては、フロントを増員することも必要かもしれません。係数0.1です。

　えっと〜、まだまだありますよ。それにうちとしては。現役員さんが「分譲マンションに居住する資格のある人なのかどうか？」を調べるために、「マンション管理基礎知識の試験」も実施したいんですが・・・・　マンションに住む資格のない人がマンションを買ってはだめですからね。

「あの〜、そのへんで勘弁してくれませんか？」

「あ、そうですか？　でも、管理会社の仕事の大半はレベルの低い住民の相手ですから、この係数算出が委託費積算の際には一番大事なんですけどね。これを計算しない管理会社はトーシロの三流ですよ。でも、そうおっしゃるならこの辺にしておきましょうか」

「それで、結局、委託費の見積もりはいくらですか？」

「こちら様の場合、基準額は年間１０００万円です。そして、加算される「住民レベル係数」の合計が３．８です。つまり、１０００万×（１＋３．８）＝４８００万円が年間管理委託費となります。おたくのようなマンションでは、管理人も超一流が必要ですから、管理人給与は１２００万円です。清掃員も1名増員が必要ですね。うちの会社の係数算出基準は他社と比較して低い方ですから、かなり安いと思いますが」

「あの〜、ということは、住民のレベルが高ければ、委託費は安くなるというわけですか？」

「当然そうなります。実際、隣の市のＡＢＣマンションは、こちらとほぼ同じ条件の建物ですが、住民の方が良い方ばかりのため、委託費は１６００万円です」

「そんなに違うんですか？」

「そうですね。管理というのは建物の管理より、居住者の管理の方がよほど重要なんです。建物だけで査定している管理会社は、モグリですよ」

「はあ、あの、それでは、住民のレベルが変われば、委託費も変わりますか？」

「もちろんです。当社では２年毎に、契約更新の際に、住民係数の見直しをしております。ＡＢＣマンションも６年前に当社に委託された当初は係数が２．５でしたが、住民全体で努力された結果、０．６まで下がったのです。こちら様も、役員さんががんばって、住民のレベルを上げれば、来年は委託費を削減できるかもしれませんよ。でも、係数3.8って、当社では初めての最悪物件ですね、ここ」

「なるほど、住民のレベルねえ？？？？」

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なんてとこ、あったら面白いのにね。