マンション管理最前線
管理人は超つらいよ
マンション管理最前線
| 組合運営では持続力が大切 |
「いい管理組合と悪い管理組合の見分け方は？」と、もし聞かれたら、私ならこう答えます。
「一番わかりやすいのは、理事会役員の任期です。１年のところはだめな組合、２年以上のところはいい組合。もちろん例外もありますが、２年以上に設定しているということは、”組合運営には継続力が大切である”ということを理解している証拠だから、いい組合だといえます」
しかし、当マンションをはじめとして、周辺のマンションもほとんどすべてが「１年任期」です。つまり、組合運営の制度として最初から「やる気がない」ということです。組合の「やる気のなさ」は、「管理人が大変になる」ということで如実に反映されます。
新築のマンションで、最初から分譲会社（または初期の管理を任されている管理会社）が、「理事会役員の任期は原則２年 毎年半数が入れ替わる」という管理規約を設定していたら、その会社は「マンションのことをよくわかっている」と判断していいと思います。建物の良し悪しだけでなく、そういったソフト面の良し悪しもよく調べてから、新築マンションを購入してください。
さて、当地区にある某マンションのお話。そのマンションでは、「ゴミ分別の細分化」が実施されたとき、熱心な役員がいました。その役員が組合全体をまとめて、ゴミ分別制度変更に備えて、見事に乗り切りました。
「役員が市主催の説明会に参加して、しっかり勉強した」
「組合として、市の清掃局の職員を招いて、マンション内集会室で住民向け説明会を３回も開催した。参加住民を集める努力もして、ほぼ全住民が説明を聞いた」
「財政難のため、たいした説明資料を作れない清掃局に変わって、役員が独自にそのマンションに適した説明書類を作成し、全住民に配布したり、あちこちに掲示した。ものによっては書類だけでなく、実物を展示してわかりやすく説明した。（専用の陳列棚を用意して玄関ホールに置いたそうです）」
「細分化にあたって、”牛乳パック専用回収箱””食品トレー専用回収箱”などの新設備を役員が設置した」
「実施後はしばらくの間、役員が交代で朝の７〜９時頃にゴミ置き場に立ち、ゴミを出す住民に対して注意指導をして、早く新制度を覚えてくれるように努力した」
「立番をやめたあとは、違反ゴミ（清掃局が回収してくれない）が出ると、そのゴミを玄関ホールに持ってきて、”何がいけない”ということを説明した紙を貼り付け、住民に注意を促した」
「実際に実施を始めてから浮き上がってきた問題に対して適切な対処をして、掲示物などで住民に説明を続けた」
そして、この組合のすごいところは、「ゴミ分別に関わることは本来管理人さんの仕事ではない。管理委託契約には入っていない作業である。だから、管理人さんの手を煩わせることは極力ないように役員でがんばろう」としたことです。なんともまあ、恵まれた管理人さんで、うらやましいです。
うちのマンションであれば、ほとんど全部が管理人に押し付けられますが、このマンションでは、すべて組合でやりました。ですから、違反ゴミに対する注意も全部組合名で書かれます。うちのマンションだと、管理人名で掲示物を出すため、その掲示物に「管理人のくせに住民に文句をいうんじゃねえよ！」といった落書きをされることもしょっちゅうで、管理人がどうしても嫌われ役になります。しかし、このマンションではそういうことは全くなかったのです。このため、このマンションは、清掃局から「貴マンションは市の分別ルールを忠実に遵守し・・・・・」と表彰まで受けたそうです。
ところが、世の中そうはうまくいきません。このマンションも役員の任期は１年だけ。非常に熱心な役員が去ってから、別人のように、組合運営が変わってしまいました。現在の役員は全員がまるっきりやる気なし。こうなると、違反ゴミに対する注意などしません。掲示物もほとんどなくなりました。注意する人がいない、監視の目がない、ということになれば、この町の住民の本性が復活します。ゴミは徐々にひどいことになってきました。
今は、当マンションとさほどかわらないくらいの体たらくです。管理人さんが「理事長様、何とかしてください！」と懇願しても、「管理会社のほうで適当にやっておいてよ」とあしらわれる始末。しかたなく、管理人名で注意書きを作ると、案の定、「うるせいぞ、管理人。生意気言うな。お前が始末すればいいんだよ」という落書きが出現。そこの管理人さんは天国から地獄へ突き落とされました。
このように、組合運営というのは、持続力が肝心です。最初のうちだけルールを守っていても、それに安心してはいけません。それをいかに継続させられるか、が大事なのです。特に、１年任期で、次の年になると役員全員がすっぽり入れ替わってしまう組合では、組合運営に対する熱心さの度合いが、「１００」から「０」に変化することも実際にはあります。役員は選挙によって選ばれるわけでもなく、ただ、順番で回ってくるだけですから、「全員やる気なし」の理事会になる可能性だって十分にあるのです。
いい状態をいかに持続させられるか？ このことの最低条件は「役員の任期は２年以上とする」（１年毎に半数が改選される）、これが必要です。
2007/2