管理人はつらいよ   
マンション管理最前線

 続 こんな「査定」があったなら
フィクション大魔王


 まず、最初に「査定1」のページをよ〜くお読み下さい。今回は、その続編です。

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<理事長> 「グッドさん、もうわかった。でも、うちのマンションは、もともと管理費も修繕積立金もすごい安い設定のため、管理委託費が足らなくて、修繕会計からまわしていたくらいの、火の車会計なんだよ。今回、管理会社を変更しようと思ったのも、どこか安いところを探してのことなんだ。今まで、管理費&積立金値上げの案が何回も総会に出されたけど、ここの住民はお金に関することだけはシビアで、毎回否決されて、値上げできなかったんだよ。住民のレベルが低いのも事実で、管理人さんも過去に何人も逃げてるんだ。なんとか安くできないかなあ?」

<管理会社リプレイス担当係長> 「ということは、”住民のレベルを無視して、とにかく安い管理をして欲しい”ということですか?」

「そうそう、そうなんだ」

「そうですか、まあ、当社は、組合さんの要望に合わせた細かい価格設定が可能ですが、となると、品質の保証はできませんよ。大相撲の結びの1番に、横綱の相手に新弟子を当てているようなもんですから。同じプロ力士といったって、給金同様、力の差は100倍以上ありますよ」

「わかった。質の保証はなくていいから、とにかく、管理を受けてくれないかなあ。実は、いままでいろいろな会社に見積もり頼んだんだけど、どこもみんな断られて困っていたんだよ」

「そりゃそうでしょうねえ。失礼ですが、このマンション、グルッと見ただけで、どれだけ住民のレベルが低いか、すぐにわかりますから。これじゃ、どこの管理会社も、”普通の3倍もらわないと受託できない”と思うはずですよ」

「そうなんだ。現管理会社も、”今年度の契約が切れると同時に、撤退させていただきます”って、匙投げられたんだ。頼れるのは、もう、おたくだけなんだ。とにかくウンと言ってくれないか?」

「じゃあ、やりましょう。でも、繰り返しますが、管理の質は最悪レベル=Eプランに落としますよ。でないと、こちらも利益がでませんから」

「いいよいいよ」

「日本人は、料金の多寡を関係なく、”プロなんだからしっかり仕事しろ”なんて、よくいいますが、プロにもピンキリあるんですから、”プロだから”なんて言葉は通用しません。その点、みなさんに浸透させてくださいね。」

「ああ、そうだねえ、日本人ってそういう傾向あるよねえ。時給800円のハンバーガー屋のアルバイトに”接客マナーが悪いぞ”とか文句いったってしょうがないのに。今は、どの企業もリストラで従業員の教育なんかろくにできないもんね。おまけにその800円のアルバイトからも、残業代かすめとってたんだもんね。毒ドナルドは。」
「だから、逆に、ボランティア活動なんかだと、”交通費などの実費分は支給します”って、団体側が言っても、”俺はボランティアだから一銭ももらわねえ”などど、異常に潔癖になったりするんだよねえ。一銭でも金をもらうと、”金もらってるのになんだ!”と文句を言われるのが嫌なんだよ」

「それで、実際のところ、お宅の組合で考えている委託費の予算はいくらなんですか?」

「実は、○百万」

「げ? たったそれだけですか?」

「うん、これだけ。じゃないと、来年の鉄部塗装工事もできないんだよ」

「これじゃ、本来必要な金額の8分の1ですよ。激安が売りのG社だって受けないでしょう?」

「うん、断われらた」

「う〜ん、これだけ安い委託費を受けるのは当社も初めてですね。当社で設定している最悪レベルは”E”なんですが、新たに”Zレベル”を開発して設定しなければなりません。ちょっと時間を下さい」

「わかりました。とにかくお願いします。あ、それから、うちのマンションは戸数が多いため、管理人だけは毎日勤務してもらいたいんですが、お願いできますか?」

「ええ? 毎日勤務ですか? 無理ですよ、この予算じゃ。」

「そこをどうしても」

「う〜ん、なんとか考えてみましょうか。参ったなあ」



 さて、そういうわけで、数ヵ月後、「グッド管理」による、バッドな管理が開始されました。

 グッド管理受託の初日、大きな掲示物が玄関ホールに張られました。この内容を見た住民は、みな驚愕の表情を浮かべました。ものすごい量の断り書きが記載されていました。以下にその一部を紹介します。

居住者各位

管理会社が変更になり、当マンションの管理手法が大きく変わりました。このマンションは非常に財政が貧乏で、本来必要な委託費の8分の1しか支払えない、悲惨な経済状況です。早急に管理費及び修繕積立金の大幅値上げが必要ですが、実現できていません。かつ、居住者のレベルが最悪で、管理規約・使用細則をきちんと守れる人がほとんどいない、スラムマンションです。当社では、この予算に合わせた、粗末な管理しかしませんので、ご承知下さい。


<管理員業務について>

○勤務日は、月曜〜金曜までの毎日、それぞれ、朝9時〜13時までの4時間勤務です。
○祝日は休みです。年末年始は連続8日間、夏季は8/12〜19の間休みです。
○この他に、年次有給休暇10日間を休ませていただきます。この日は代務員はいません。
○管理員は、75歳の高齢です。病気になって休む可能性が高いです。
○管理員の給与は、当県の最低賃金、時給788円です。無理をお願いして働いていただいてます。なお、福利厚生はゼロです。自転車通勤で交通費もゼロです。自転車置き場173番に管理員の自転車を置きますから、そこに不法においている居住者の自転車は移動してください。
○管理員は、足が悪く、目が悪く、頭が悪いです。体力の必要な仕事、頭を使う難しい仕事はできません。なお、管理員としての研修はまったく受けていません。今後も受けません。知識ゼロです。愛想も悪いです。最低の管理員です。
○管理員に残業代を支払うことは経済的に不可能です。勤務時間以外には絶対に働きません。どうしても用がある時は、その人が残業手当を払ってください。(25%増し)
○管理員に対して失礼な言動は許しません。呼ぶ時は、「佐々木さん」と名前で呼ぶこと。「オイ」とか「こら管理人!」といった失礼な言葉を使う住民は無視します。最低でも「ですます調」の言葉を使用すること。
○料金を支払えないため、警備会社と契約していません。室内の警報ボタンを押しても、マンション内でアラームが鳴るだけで、警備会社には通報されません。管理会社の緊急連絡センターも利用できません。万一電話しても、「お宅とは契約していないため、応対できません」と断られます。管理員勤務時間外になにかあったら、自分たちで対応してください。
○管理員は電球交換を行ないません。担当役員の○○さんに連絡して、交換してもらって下さい。交換用管球類は集会室内にあります。なお、補充は、担当役員さんが電気屋に行って買ってきてください。
○自治会からの広報の配布は管理員の業務外です。自分でやってください。
○管理員は各部屋の鍵を預かることは絶対にしません。排水管清掃、消防設備点検の際は必ず在室して下さい。予備日などは設けません。
○上記作業などを含めて、外注企業に依頼する作業&点検等は組合からの直接発注で、管理会社は関与していません。管理人に聞いてもわかりません。
○専有部分内のことは範囲外です。
○管理員に無駄話をしないで下さい。聞き役としての手当はもらっていません。子供や老人の相手もしません。
○管理員は警備員ではありません。「怪しい人がいた」と思ったら、自分で警察に電話するなど、自分たちで安全を守りましょう。
○居住者同士のトラブルに管理員を巻き込まないで下さい。自分たちで解決してください。
○郵便ポスト及び玄関に氏名を出さない居住者は、本マンションの居住者とは認めず、管理対象から外します。
○拾得物の預かりはしません。宅配便荷物の預かりもしません。
○「粗大ゴミはどうやって出したらいいの?」等、役所に聞けばわかるようなことを管理員に尋ねないで下さい。役所に電話してください。

・・・・・・・・・・・・・・つづく



<清掃 設備管理>

○管理員は清掃は行ないません。清掃は週に2回来る、清掃パートさんが行ないます。なお、掃除するのは、1階部分だけです。敷地外は範囲外です。時間内に終わらない時はてつかずのまま帰ります。なお、「タバコのポイ捨て」など、”故意にゴミを捨てたもの”は掃除しません。2階より上の清掃は居住者が行なってください。自分の部屋の玄関ドアくらい、自分で掃除しましょう。
○玄関ホールのガラスについた、手の脂のあとは清掃しません。絶対にガラスを手で開けることはしないで下さい。取っ手を使ってください。
○ゴミの分別は各世帯で行なうこと。ゴミ収集後に不法ゴミが1個でも残っていたら、ゴミ置き場の清掃は行ないません。どんな悪臭が発生しようとも、虫がわこうとも、不法ゴミを出した人が引き取らない限り、清掃しません。
○不法ゴミを出した人の名前が判明した場合、該当者の郵便ポストの中にそのゴミを返却し、かつ、掲示板に氏名・顔写真を張り出し、さらし者にします。
○共用部分照明の時間調整は、管理会社は行ないません。担当役員が行なってください。
○屋上部分の設備点検は、危険手当が払えないため、管理会社では行ないません。担当役員が行なってください。
○当マンションの玄関ホールの照明は、消費電力が大きい割りに明るくない、非常に非効率な器具が取り付けられています。よって、節約のため、掲示板前以外の照明は消します。足元に注意してください。

・・・・・・・・・・ つづく



<管理会社 担当フロントについて>

○居住者から管理会社に対する要望を受け付ける部署はありません。会社に電話しないで下さい。管理員も聞きません。
○担当フロントは、月に1回だけ、訪問します。理事会を開催するのであれば、この日に設定してください。何か相談・要望がある時は、このときに申し出てください。
○理事会総会の案内、資料制作、印刷、配布、議事録作成は、管理会社では行ないません。自分たちでやって下さい。
○当マンションを担当するフロントマンは、今年入社したばかりのど素人新人です。マンション管理に関するなんの知識もありません。まともなフロントマンを担当させる委託費ではありません。
○組合会計の銀行口座は、当社から一番近い、四菱銀行1行に集約させていただきます。

・・・・・・・・・・ つづく


<管理費について>

○管理費滞納は犯罪行為(窃盗)であり、許しません。毎月、この掲示板に滞納者の部屋番号・氏名・顔写真・滞納額を貼り出します。
○エレベーター内にも貼ります。滞納者にはエレベーターに乗る権利はありません。
○管理費滞納には、月利50%の延滞金を加算します。
○管理費滞納は2ヶ月ですぐに、小額裁判を起こし、訴えます。
○滞納者の玄関前の共用照明は、ランプを外します。
○これらの督促業務は管理会社は行ないません。担当役員の役割です。
○来年の総会で、「管理費を3倍」「修繕積立金を10倍」に値上げします。この改定が嫌な人は、すぐに出て行ってください。なお、この改定が実現されないと、3年後の大規模修繕は実行できず、このマンションの建物がボロボロになり、資産価値がなくなります。また、不良居住者は管理費をさらに2倍にします。
○所有者本人が外部に居住し、賃貸等にしている部屋の管理費は通常の3倍にします。


・・・・・・

これでも、ほんの一部なんです。払うもの払わないと、こういったお粗末な管理しかしてもらえないんですよ。



「こんなの、玄関ホールに貼らないとだめなのかな?」

「印刷物を配布しただけじゃ、読まない人はすぐに捨てて終わりだし、読んだ人もいずれ忘れるでしょう。永久に貼っておかないとだめなんですよ。これだと、来訪者にもマンションの実情がわかるから、売買・賃貸の際も参考になるでしょう」

「ていうか、これじゃ、誰も買わないんじゃないの?」

「騙されて買うよりもいいでしょう」

「そうかもね。トホホ。」


2005/9
今回も完全なフィクションです。




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