マンション管理最前線 ＝連絡通路経由番外編＝
管理人はつらいよ
マンション管理最前線 ＝連絡通路経由番外編＝
| 管理会社を変更する １ |
恐れ入りますが、まず、最初に、「お疲れ様」を読んでください。
次に、下の表をご覧下さい。少ない知識をもとに、私なりにまとめてみた、「管理会社の種類」です。参考にしてみて下さい。（一部の人には「釈迦に説法」ですが） 付け足し、異論などがあればご指摘下さい。訂正します。
＜管理会社の種類・特徴＞ 長所 短所 マンション分譲会社の系列
（マンション分譲時にすでに管理会社が決まっていて、ずっとその会社が管理委託を受けているパターン）
Ｄ京など。●分譲会社と同系列であるため、連携が密。 ●管理会社は分譲会社の事実上の子会社であり、地位が低く、親会社の不利になることはできない。親会社の負担となる「アフターサービス」面などでは、住民のことより、親会社の立場で考える。住民にとっては好ましくない。建設時の手抜きなど、不具合が発見されても隠そうとする。しかし、住民は「分譲会社の系列だから安心」と誤解している。
●契約を得るための営業努力が不要で、かつ、継続的に契約を更新してもらえるため、、どうしても業務に不熱心。住民の無知につけこみ、管理会社のペースで物事をすべて進める傾向がある。
●競争がないため、委託費が高額のまま維持される。
●大きいところでは、管理員が別会社から派遣されてくることがあり、管理会社と管理員の連携が悪い。
●中小の場合、営業所の数が少なく、遠距離になることがある。（福岡の営業所のフロントマンが長崎のマンションへ行く、など）建設・不動産会社も持つ大グループのマンション管理会社
（ここでは、系列ではない分譲会社のマンションに入ったケースを想定）
Ｔ急コミュニティーなど。●管理会社としても大企業で安心感がある。
●分譲会社とのしがらみがない。
●系列に建設会社もあるため、大規模修繕なども含め、すべて自グループ内で処理できる。
●営業所が各地に密にある。
●扱いマンション数が多い場合、それなりに経験豊富でデータ蓄積がある。●修繕その他、自分のグループ企業しか使えないデメリットがある。
●分譲当初から入っている場合、「客」は住民ではなく、分譲会社となり、分譲会社に不利なことはやりづらい。
●分譲当初から入っている場合、委託費は高額。独立系マンション管理専門会社
（分譲時に入っているケース）
Ｎハウズィングなど。●マンション管理専門で食べているノウハウがある。
●系列などのしがらみがない。●分譲当初から入っている場合、「客」は住民ではなく、分譲会社となり、分譲会社に不利なことはやりづらい。(「いろいろなマンションの管理をしています」ということは、多くの分譲会社とのしがらみがあるということ)
●分譲当初から入っている場合、委託費は比較的高額。独立系マンション管理専門会社
（管理会社変更で中途から入るケース）
Ｇ人舎など。●マンション管理専門で食べているノウハウがある。
●系列などのしがらみがない。
●他会社と競争して契約するため、良質＆低コスト。
●営業が熱心。●「知名度が低いこと」「現在の管理会社から契約を奪う努力が必要なこと」などから、誇大な広告をうっているきらいがある。品質もすごい良いように思えるが、管理人の給料から見て、それほど良いとは思えない。
●「安い」が「安かろう悪かろう」になりがち。すべてを任せることは無理で、組合側が自主的にがんばる必要がある。
●管理員の給与を極限まで下げるため、自社の管理員ではなく、地域の「高齢者雇用センター」などから、ド素人を連れてくることがある。教育研修一切ない。
●契約してしまうと、その後の営業はあまり熱心ではない。フロントマンも若者かロートル。独立系総合ビルメンテナンス会社のマンション管理部門
●ビルメンテナンスをやっているため設備管理面では強い。
●委託費は安い。
●設備部門から転属させた管理人は、設備に強い。●マンション管理が専門ではないため、ノウハウも質もあまり高くない。
●営業があまり熱心でない。マンション管理会社の下請けとして、主に設備管理を任せられていた会社が、下請けではなく、自らマンション管理全体を行なうケース
●設備管理は強い。
●委託費は割合安い。●会社の規模が小さい。扱い棟数が少ない。大きな工事は不得手。
●マンション管理が専門ではないため、ノウハウも質も低い。教育もきちんと行なわれない。優秀なフロントマンが育ちにくい。
●社員の出入りが多く、前の担当者がいなくなると、経験がなくなってしまうことがあり、長年に渡って管理していても、実は無意味。
業界内部の人間とはいえ、私も一介の管理人、すべてに詳しいわけではありませんが、ざっと以上のとおりの印象です。
ワンポイント：営業所が遠くにある管理会社は要注意です。修繕積立金などの銀行口座を、自分たちが都合のいいように、自分の会社から近いところの金融機関に作っていることが多いのです。つまり、主であるマンションからは遠いところに。修繕工事の際に解約するときなど、理事長が丸一日かけて、高い交通費をかけて、遠くの銀行までいかなくてはなりません。
さて、話は３年前に遡ります。
＜今の管理会社がなぜだめか？＞
Cさんのマンション、築９年目の「クレヨンマンション三番館」は、部屋数約１３０、８階建て、エレベーターは１基、建物はシンプルな直方体です。管理人さんは女性で、通い日勤、月曜〜土曜に勤務しています。清掃パートさんが、月水金の３日間、７時間ずつ働いて掃除しています。（敷地が広く、植栽部も多いため、管理人だけでは清掃は無理） こじんまりとですが、ちゃんとした集会室もあります。
マンション管理に強い人なら、「最も維持管理費用が安いマンションのタイプ」だとわかると思います。ただ、居住者からすると、「エレベーターが１基しかない」というのは、非常に混雑して、不便です。普通は２機設置するでしょう。
分譲会社は、隣県では有名な中堅不動産会社「クレヨン建設」。管理会社は、名前は違うが、クレヨン建設の事実上子会社（同じビルの中にある）の、「シンチャン管理」が、建設当初から受注しています。なにしろ、管理規約の中に、「管理会社シンチャン管理」という文言がのっているのですから、傲慢というか、「管理はうちしかやらせない」という意識が見える会社です。
さて、「１年ごとの輪番制＆くじびき」で理事長にさせられたCさん、前任理事長からは、「理事長っていっても、何もすることはないよ。全部、管理会社にまかせっきりで大丈夫。理事会だって、なんかコトが起きない限り開かれないし、時々、管理会社のフロントと電話で話して、ウンウンといってればOK」と、”理事長は楽勝である”と聞いていました。
実際、任期が始まっても、何もやることはありません。管理会社のフロントからも管理人さんからも、何の連絡・報告はありません。定期清掃や各種点検は、なんとなく行なわれているようですが、報告書の来ず、実際のところはわかりません。理事会もまったく開催されません。
さすがに、何もすることがなさすぎるので、不安になり、「他のマンションはどうなんだろう？」と思ったそうです。そこで、うちのマンションに「理事長というものはどういうものなのか？」、聞きに行きました。「すいません。近くのクレヨンマンションの理事長になったものですが、こちらのマンションの理事長さんはどなたでしょうか？」「○谷さんという人ですけど、何の用ですか？」「いやあ、実は、これこれこういうわけでして・・・・・・」「理事長は夜も遅くて、おそらく直接会って話すことは無理だと思いますよ。それに、うちの理事長もド素人ですから、何の参考にもならないでしょう」「そうですか？ じゃあ、あの〜、管理人さんでもいいです。ちょっとうちの話を聞いてくれませんか？」・・・・・・・・・・
「え？ 理事長になったのに、何の仕事もないんですか？ それはおかしいでしょう。普通、理事長になると、法人化していない管理組合の場合、まず最初に、銀行口座の名義変更という面倒な仕事があるはずですよ。今は、ペイオフ対策で口座の数もハンパじゃないくらい多いですから、これだけで、一仕事のはずですけど。」
「印鑑って？ 何のことですか？」
「え？ 理事長の印鑑、引き継いでないんですか？ その管理会社危ないですよ！」・・・・・・・
「はあ、うちの管理会社って、おかしいんですか？」
「おかしいですよ。絶対おかしいですよ。うちみたいにいい加減な管理会社だって、組合さんの印鑑は理事長に預かってもらってますよ。印鑑も通帳も管理会社が持っていて、会計報告もないんじゃ、横領されたって文句言えないですよ！」・・・・
と、話ははずみ、その後、Cさんは過去の理事長に聞いたり、管理会社の担当者に聞いたり、定年後に始めたインターネットで調べたり（「危ない管理会社の見分け方」というのがあるそうです）と、いろいろと自分なりに調べて、その結果を私に教えてくれました。そんな経過で、シンチャン管理のおかしい点＆それを放置している組合のおかしい点が、次々とわかってきました。
そして、そんな時期に、管理会社から、「そろそろ理事会やりませんか？ 実は修繕積立金が足らないんです。値上げしないといけません」という電話がありました。
●組合名義の銀行口座、すべての通帳と印鑑は、組合ではなく、管理会社が保有している。
（これは、管理会社の意向もあるが、組合側も第一期の理事長が「こんな大事なもの、持っているのこわいよ。そっちで預かっておいてくれない？」と無責任に預けた経緯がある。その後は、「銀行のことはすべてうちに任せてください」「わかりました。お願いします」が繰り返され、現在に至っている）
●組合の銀行口座の名義は、第一期理事長の名前のまま。（この人、今は転居して、いない）
●お金を支出する際は、大きな工事のみ、理事長に電話で承認を得るが、その他は、何の連絡もなく、管理会社がお金を引き出して払っている。理事長は今まで一度も「出金伝票」「業者からの請求書」を見たことがなく、もちろん、押印したこともない。（過去の理事長全員）
●各種点検の報告書を見たことが一度もない。書類は管理人室に保管されていない。貯水槽の清掃が毎年きちんと実施されているかも、住民は誰も知らない。
●管理人室には書類を保管するようなスペースがない。
●管理人室の鍵を、組合側は誰も持っていない。管理人室には防災に関する計器類・警報盤もあるが、何かあっても入れない。今まで、誰も入ったことがない。
●過去に数回、警報が鳴って、警備会社が来たことがあるが、その記録は残っていない。（「出動記録」というのは必ず管理人室に保管されるはず）
●過去の「理事会議事録」「総会議事録」が管理人室にも集会室にも保管されていない。もちろん、「議事録を閲覧したい方は、理事長にお申し込みの上・・・・」といった看板もない。理事会議事録が役員以外の組合員に配布されたことは無い。総会議事録も、「○○議案可決」と、結果が書かれているだけで、実際に行われた質疑応答は載せられていない。
●理事会は、他の組合員に対する予告もなく開催され、会議の内容も報告されない。開催回数も、年に３〜５回程度しかない。出席者数も全役員が出たことは一度もなく、いつも、成立基準数ギリギリで、中には定足数を満たない時もある。（出席者が足りない場合は、正式な「理事会」にはならないから、「理事会議事録」と表記してはいけないのだが）
●総会の司会進行は管理会社が行なっている。質疑応答の時間はあるものの、非常に短く、管理会社に都合の悪いことを出席組合員が言い出すと、「時間の関係で議決に移ります」と話をさえぎってしまう。また、きちんとした回答をせず、「あとで調べます」と逃げた質問の答えが後日返ってくることはない。
●総会の出席者数は毎回、全組合員数の１割程度しか集まらない。役員ですら平気で欠席する。委任状すら出さずに”しかと”する組合員が３割以上いる。
●総会に欠席する場合は、議案が複数あっても、「議決権行使書」がない。すべて「議長に一任します」という委任状で、議長＝管理会社が現実であり、議案に反対するには、委任状を出さないという手しかない。「A案は賛成だけど、B案は反対」という意思表示はできない。
●総会議事録が組合員に配布されるのは、総会の２ヵ月後で、みんなが忘れた頃にやってくる。
●管理人の給与が、「年６００万円」も払っていることになっている。
●「一般管理費」という名目の他にも、「事務代行費」「組合運営補助費」「管理委託手数料」だなんだと、意味のわからない費目を設けて、それぞれ莫大な金額を計上している。年間の委託費合計は２５００万円を越えている。
●「管球費」が、異常に高く、かつ初年度からずっと同じ、キリのいい金額になっている。（Cさんが質問したら、「交換にかかる手間賃も含んで、概算で、キリのいい数字に設定しています」とのこと。初年度はそんなに電球は替えないし、交換の手間賃は、設備管理料や管理員給与に入っているはずなのに）
●管理員が管理日誌をつけていない。過去の記録がない。「何かあった時は、本社に連絡がいくので、本社に記録が残っています」と弁明するも、本社の記録も「どこにあるかわからない」という、ていたらく。
●フロントマンがほとんどマンションに来ていない。会社の場所が遠く離れているせいもあるのか、２ヶ月に１回くらいしか来ていない。
●組合員が組合に意見をいったり質問をしたりする制度がない。管理組合用ポストがあり、そこに手紙を入れる組合員もいるが、その鍵は理事長すら持っておらず、理事長が開けることもない。管理人が開けていて、「面倒なこと」「管理会社に不利になること」は、処分しているようだ。
●管理人は、挨拶はしっかりするし、清掃は熱心だが、その他は、いつも管理人室でボーっとしているようだ。始業時間より早めに勤務開始して、マンションから出て行く居住者に対して、緑のおばさんのように元気に挨拶をしている。しかし、終業時間はいつも、１０分早い。（終業時はあまり人が通らないのでわかりにくい）
●管理人は、「住民間のトラブル」や「専有部分内のこと」には、絶対にタッチしない。「湯沸かし器が故障したんだけど、どこか知っている業者ないですか？」と住民が聞いても、「専有部分内のことですから、私は関係ないです」とつっぱねる。機械関係のことはまったくわからない。
●「誰が住んでいるのか」、きちんと把握していない。届出を出さない方も悪いが、部屋を賃貸にしている場合など、実際に住んでいる賃借人が誰なのか、わかっていない。
●駐車場の車が変わっても関与していない。ほったらかし。車体の幅が駐車場の枠より大きな巨大な車を置いて、左右の車にぶつけたり、問題になっているようだが、管理会社も組合も何のアクションもしないで放置。「悪い奴は、やったもん勝ち」
●自転車が変わっても、住民から要求されない限り、シールを発行しない。住民も要求しないため、使用細則で「シールを貼ること」となっているのに、今現在ほとんどの自転車にシールがない。発行しても記録も残さないため、どの部屋で何台自転車を所有しているのかまったくわかっていない。（というか、駐輪場は１台分しかないのに、１部屋で３〜４台所有する人を野放しにしている）
●対策を考えるのが下手。「駐輪場が足らないから増設しよう」という案件で、管理会社が提示した増設場所、そこには、連結送水管の取り付け口があり、自転車を置けないことがわからなかった。というか、植栽に連結送水管が隠れていることに気づかなかったところがすごい。
●５年目の鉄部塗装を忘れていてやっていなかった。
●管理費滞納者に対する督促を行なっていない。滞納の報告も組合宛にしていない。
●「防犯カメラを取り付けよう」という案件が、毎年のぼるが、いっこうに決まらない。いつも、「次年度へ繰越」になる。
●「ペット禁止」なのに、組合も管理会社も注意しないから、堂々と規約を破って飼う世帯が増加して、イザコザが頻発している。
まあ、とにかく枚挙に暇がないひどさです。きりがないので、ここで、テーマを「高額な管理委託費」に絞ってみます。
□Cさんにとっては「高いのか安いのか」わからないが、管理委託費が年間約２５００万円（１戸あたり、月16000円）というのはあまりにも高過ぎる。電気代・修繕費などの管理委託費外の費用を加算すると、管理費の合計（年間２０００万円）を大きく上回っている。
□管理費の合計を超えてもなんとかなるのは、駐車場や専用庭・バルコニー利用料（計７００万円）を、管理費に加算して、そこから管理委託費として支払っているから。これは、本来は「修繕積立金」にまわすべき収入である。管理に要する費用は、管理費だけで賄わなくてはいけない。そうでないと、修繕積立金が不足して、大規模修繕の際に一時金が必要になる。または、値上げが必要になる。
□実際には、管理費会計は収支がプラスマイナストントンなのに、なぜか決算書には、黒字２００万円が計上されている。これは、建設当初、特に修繕などがなかったために、若干の剰余金が発生しており、それを修繕積立金にはまわさずに、毎年、繰越金として、翌年の「収入」（繰越金は本当は収入ではないから、これは会計手法として誤り）に組み込んでいる結果、実質、収支はトントンなのに、いかにも「毎年黒字が生まれているように見せかける」手法によるもの。決算書をよく読まない組合員は、「毎年２００万円の黒字が出ている良好な運営なんだ」と誤解してしまう。
□管理人の人件費が６００万円というのは法外な金額。ほんとだったら、私が転職したい。「教育研修費や募集費、人事課の費用・・・・がかかるから」と弁明するが、それだって、こんなにかかるわけはない。どんなに高くても、３５０万円がいいところ。清掃パートの人件費も時給単価で、２０００円を超える計算になるが、実際は時給８３０円。かなりのピンハネが推察される。
□「組合運営補助費」が年間４００万円というのはありえない。「フロントマンは月に１回来ればいいほう」「理事会は年に３〜４回」、これで月額３３万円もとるなんて、どう考えてもおかしい。そのマンションのことしかやらない専属フロントマンを雇える金額。
□月に１回の特別清掃の「作業員１名あたりの単価」が、６万円を越えている。特殊な道具を使うとはいえ、それでも高すぎる。
何でもかんでも高すぎです。つまり、ボッタクリです。今（2005/6）、リフォーム詐欺の事件が問題になっていますが、あれと同じレベルです。戸数が１００を越えて、エレベーターが一基だけで、かつ、建物の形が単調だと、管理委託費はスケールメリットのよさを十分に享受することができます。
クレヨンマンションの場合、わが「飯加減」の積算基準で計算すると、植栽管理や雑排水清掃、貯水槽清掃など、すべての作業を含めて、（ただし、光熱費は除いて）、１２００万円程度になるはずと推測しました。つまり、現行の半値です。
分譲会社系列の管理会社の場合、国会議員とか役人の給料と同じで、「自分の好きな金額、言い値」に設定できます。クレヨンマンションでも、管理費は全部うちでもらう、「駐車場もけっこうあるなあ。おまけに平置きだからメンテ費用もかからない、これも全額もらってしまえ」と考えて、管理費と管理委託費を自分たちの好きなように設定したのでしょう。なんという、チョロイ商売でしょうか。
そして、管理費を高く設定したために、修繕積立金が低くなりました。当然、貯金も少ないです。このままでは、１回目の大規模修繕乗り切れません。「Cさん、大規模修繕がいくらくらいかかるのか、知ってますか？ けっこう高いですよ。今の資産じゃ無理ですよ。」と私は忠告しました。「長期修繕計画書ないんですか？」「いやあ、入居当時もらったけど、よく読んでない」「ダメですよ、読まなきゃ」 その後、計画書を見せてもらいましたが、肝心の資金計画書がありませんでした。管理会社としては、分譲時は、少ない積立金の事実を知ってもらっては困るのです。
「Cさん、ひどいよ。ひどすぎる。もう、すぐに管理会社変えたほうがいいよ」
「え？ そんなこといわれても、簡単にはできないでしょう？」
「大変だけど、要はやる気でしょ。 おたくの場合、管理委託費が半減できるから、反対する住民はいないと思いますよ」
という経緯で、クレヨンマンションは管理会社変更への道を歩き始めました。
Part２へ続く
2005/7
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