管理人は超つらいよ　　　
マンション管理最前線

老朽化したエレベーターの更新工事 その１

2015/9

★エレベーター更新の話は超長編大作になっています。そのため、下記の表のように記事が分割されています。また、関連項目もブログのほうで記述していますので、ご参考にして下さい。
更新工事�@　更新工事をすることになった。決まったけど工事日程変更。停止中のことを誰も考えてくれない。	更新工事�A　停止中の３週間のことを考えるのは管理人？　アンケート＆調査実施
更新工事�B　工事期間中はなるべく出入りしないようにする。その事前対策。	更新工事�C　工事直前の準備。実際に工事をする業者との打ち合わせ。契約体制の説明。
更新工事�D　いよいよ工事開始〜終了	更新工事のいろいろ　　鏡　窓　換気扇
こぼれ話�@　ご近所のマンションでのエレベーター更新工事	こぼれ話�A　階段の踊り場に椅子とS字フック
こぼれ話�B　トランクルームに防災用品	こぼれ話�C　一階の部屋の住民なのに・・・
こぼれ話�D　介護用品の搬入	こぼれ話�E　ボタンのキャンセル方法が変わった
こぼれ話�F　隙間に鍵を落とす	こぼれ話�G　速度は変化なし
こぼれ話�H　エレベーターの機械音	こぼれ話�I　ほんとエレベーター会社は何もしなかった
こぼれ話�J　工事するのはたったの一人？

　エレベーターの話です。長くなるので数回に分けて書く予定です。

※当マンションのエレベーター管理の体制は、「独立系ではない大手エレベーター会社と契約」「エレベーター管理は、管理会社の委託契約の中に組み込まれている（組合とエレベーター会社の直契約ではない）」となっています。


　当マンションは、築35年を超えています。一般的に、「エレベーターの寿命」というのは、「25年くらい」と言われていますので、本来ならとっくの昔に、「更新工事」（「リニューアル」ともいいます）をしないといけないのですが、下記の理由から、検討されては何度も先送りされてきました。



　実は、愛読者の皆さんはご承知ですが、当マンションは、世帯数２００を超える「大きなマンション」ではありますが、エレベーターが２機しかありません。そして、当マンションの建物の構造は「東棟」と「西棟」の２つに別れており、管理室や玄関ホールがある１階部分は、東西にまたがっているため、登記上は「ひとつの建物」になっているものの、２階から上は、東棟と西棟は完全に別物になっており、お互いに行き来することもできません。

　つまり、「東棟専用に１機、西棟専用に１機。計２機」ということで、「実際のところは、エレベーターが１台しかないマンション」と考えてもらっていいのです。

　ということは、「１台のエレベーターが動かなくなると、住民はエレベーターを一切使うことができなくなる」というわけでして、そうなると不便極まりないことになります。

　普通、中規模以上のマンションでは、エレベーターが複数機あるため、「１号機の更新工事をしますので、皆さんは２号機をお使い下さい。２号機が大変込み合いますが、なにとぞご了承下さい」といった感じで、「まったくエレベーターが使えなくなる」ということは回避されます。
　そういうところでは更新作業も簡単にできるのですが、「１台しかない」ということになると、「え〜？　３週間もエレベーターが一切使えないの？　そんなの嫌だよ。私らが役員の時には、更新工事はやらせないわよ」とか苦情が出るわけでして、そうやって、ずっと、先送り、先送りされてきたわけです。
　
　RJCさんのマンションなどは大型マンションばかりなので、こういう話題は関係ないと思いますが、日本には小さなマンションも多数ありますから、そういったところの管理組合さんにとっては、これからする話は参考になると思います。皆さんの役に立つよう、執筆していきます。


　検討されては先送りされてきた「エレベーター更新工事」ですが、ひとつのきっかけが、「東日本大震災」。「うちのエレベーターって、地震の時はどうなるの？　まあ、今回みたいに停電になったら、停止するのは当たり前だけど」と、ある役員が言い出し、調べてみたら、このエレベーターには「地震管制装置」はついていなかったのです。まあ、古いから仕方ないんですけど。

　「地震管制装置」があると、だいたい、「震度４」くらいの揺れを感知すると、エレベーターは自動的に停止するのですが、ここのエレベーターは停電しない限り、動き続けます。「動くんだったらいいじゃないか？」と思うかもしれませんが、「地震の揺れでなんらかの故障が発生しても動き続ける」ということですから、良いわけではないのです。なにか歪みが発生しても無理矢理動こうとして、階と階の途中でつっかかって止まってしまうかもしれません。そうなると中に乗っている人の脱出は困難です。
　また、震災後、点検では「異常なし」との診断ですが、「5階と6階の間で時々、ギキーって鳴るのよ」といった「異常」が住民から報告されるようになり、「やっぱり、大地震で、なにかおかしくなっちゃったんじゃないか？」という声が多く寄せられ、「いい加減にリニューアルしないといけないな」という空気にようやくなってきて、かつ、エレベーター会社（財閥系M社）も、震災後を「チャンス」と捉えて、リニューアルの営業を積極的に仕掛けてきたので、やっとこさ、昨年度の理事会で「エレベーターのリニューアルをしよう」ってことで予算化し、今年の総会で議決されたわけです。


　なお、「通常のエレベーターの維持管理」は、元請けは管理会社で、実際に行なうのは「エレベーター会社」という形なんですが、理事会のほうで、「管理会社経由にすると、手数料が上乗せになって高額になるから、組合とエレベーター会社との直契約にしたい」と言い出し、かつ、うちのフロント君のほうでも「エレベーターのリニューアル工事の大変さ」をよく知っていたため、「うちとしても、管理会社が元請けになるのはお断りします。手数料が入らなくてもけっこうです」と言ったため、直契約となりました。


　そういうわけで、当初は、今年の9月に更新工事が行われる予定だったのですが、それがすんなりとは行かず・・・
　今年度の役員が、更新の計画のデザイン図を見て、「こんな色、嫌だなあ。もっと別のものにしてよ」「うちの親戚のマンションのエレベーターには大きな鏡がついていて、姿見になってちょうどいいのよ。鏡をつけてよ」とか言い出し、計画が狂ってしまいました。予算化措置をした「前年度の役員」は、エレベーター会社が提示したプラン（当組合は、今、あまり、お金がないので、わりとシンプルな安価なものを依頼していました）に対して、「これで良し」ってことだったのですが、いざ、工事を行なう、今年度の役員は、昨年度の役員と嗜好が違っていたようです。また、昨年度理事会の経緯を何も知りませんから、言いたい放題言います。結局、「仕様の一部変更」です。
　こういう「年度がまたがる計画」ってのは、こういうことがあるから困るんですよねえ。これも、「年度ごとに役員全員が入れ替わってしまう輪番制の理事会」の「弊害」と言えるでしょう。相手をするエレベーター会社の「リニューアル工事担当」の人も大変です。説明も一から全部やり直しだし。

　

　まあ、色の変更とか、鏡を取り付けることくらいはそんなにたいしたことはないので、「なんとか急いで、予定の日程で工事をします」ということになり、一安心だったのですが。
　
　リニューアル工事の説明会（※これも、本来は、直契約だから、管理会社が関わるものではないのだが、エレベーター会社も理事会もまったくやる気がなく、しかし、住民サイドからは説明会開催の要望が多く、実際は、管理会社が開催しないといけなくなってしまった。ただ働き）の席上で、エレベーター会社が用意した、カラーのかっこいい「完成予想図」なるものが公開されたわけですが・・・・　

　まず、問題になったのが、操作盤の上部にある「非常時の押し釦の位置」です。これは我々含めて関係者全員の不勉強が原因だったのですが、小さな子どもを持つ親から指摘がありました。
「現在のエレベーターに非常ボタンの位置が高すぎて、小さな子どもが手が届かない。子供一人で乗って、万一閉じ込められた場合に、手が届かないと困る。新しいものは、このボタンの位置を低くして欲しい」との指摘です。
でもって、新しいエレベーターの設計書を見ると、非常ボタンの位置は、そのままで変わらないことがわかり。「それは困る。低いものに変えて欲しい」という意見が出ました。

加えて、
「今のエレベーターは、扉横の操作盤だけでなく、カゴ内の側面部にも操作盤がある。計２個になっているものが多い。当マンションは高齢化が進んでおり、車いすで利用する人の増加も予想される。その人達には、この側面操作盤は便利なはず。そして、手すりも取り付けて欲しい」という意見も出ました。

　これは、ほんと、「ごもっとも」という意見で、むしろ、「なんで今まで誰も気が付かなかったのか？」というものでした。（私が、ちゃんとからんでいれば、当然、そういうことも伝えたんですが、管理人の意見なんか誰も聞きませんからねえ）
　前年度の役員が、何の知識もないのに、自分たちだけで、計画を立て、ただ、「安くしよう」と考えて、他の住民の意見も聞かなかったから、こういうことが起きます。この案件に関する広報も、何もしませんでしたし。

　この「側面操作盤」のアイデアは、「側面操作盤は比較的低い位置に取り付けられるものなので、そこの非常ボタンは、小さな子どもでも手が届く位置にある」「側面操作盤を取り付けるのであれば、ドア横の操作盤の仕様を変える必要はない」「だったら、一石二鳥じゃないか」ってことで、賛成多数で、「付け足そう」ってことになりました。（説明会の場で、こういうのを決めていいのかどうか？　手続き論にこだわるマンション管理士だと、Goサインを出さないかもしれませんが、とにかく、うちのマンションでは、こう決まってしまいました）

　その他、この説明会では、「いちゃもん」のような意見も出て、ややこしい説明会になったのですが、その「いちゃもん」をつけた住民が、実は「１階の住民」でして。私が理事長に、「あの人、１階の住民だから、エレベーターには乗りませんよ。何にでも難癖つけるのが趣味なんです」と教えて、その人の意見は無視して閉会しました。

　こういった「改定意見」が出たため、仕様設計をやりなおしすることになり、結局、工事日程がずれてしまいました。また、予算的にも足らなくなり、「予備費」を充填したり、てんやわんやです。（かなり大きな工事金額変更だったので、この件も、マンション管理士がいたら、「予算を変更するには臨時総会の開催が必要です」とか言ったと思いますが、うちはそんな面倒なことはせずに、そのまま、Goでした。みんな、もとは自分たちが払ったのお金なのに、あんまり気にしないんだよねえ、管理組合のお金になってしまうと）

　さて、「日程変更」にはほんと困りました。エレベーター工事というのは非常に重要なことですから、定期総会での議決以後、「何日から何日までエレベーターが使えません」という予告掲示をずっと出し続けていたのですが、それも、書き換えました。
　書き換えると、事情を知らない住民が、「なんで、予定が変わるんだ？　おかしいだろ？」っていう苦情を言ってきますし、それに対して、今回の経過をいちいち説明します。説明も面倒で、こっちはえらい迷惑です。　中には、「エレベーターの工事があるというから、引っ越しの日程を後ろにずらしたのに、ずらした日程の日に工事をするって、どういうことだよ！　８階から、階段で荷物を運べって言うのか！　いまさら、引っ越しの日程を変更するのは大変なことなんだぞ！」とか、高齢者住民の家族から、「エレベーター工事中は生活ができないから、短期入所の老人ホームを予約しておいたのに。それを変更しないといけないのか！」とか、ひどく怒られたこともあります。お気持ちはわかりますが、何の罪もない管理人をいじめないでくださいませ。

　そういうわけで、日程が2ケ月ほど、ずれました。

　さて、そういう「スケジュール変更への対処」も大変なんですが、時系列が遡って、話が元に戻りますが、最も重要なことは、「エレベーターが使用できない3週間をどうするか？」ってことなんです。
　

　足腰が元気で、「階段なんて全然苦じゃない」って人ばかりならいいんですが、そうは行きません。体の弱い高齢者がいっぱい住んでいるんですから。エレベーターが老朽化するのと平行して、住民も老朽化するのです。ですから、エレベーターの更新工事をするマンションは、必然的に、「エレベーターがないとすごく困る」という住民も多く存在するのです。ですから、当然、去年やっていた、エレベーターのリニューアルを検討する理事会でも「どうする？」ってことが話し合われたと私は思っていたのですが、フロントに聞いても、昨年度理事長に聞いても、「そのことは何も話されてない。忘れてた」と、アホな回答が返ってきました。あんたら、本物のアホか？

　ということは・・・・　　当然、エレベーター会社が、「工事中はどうしたらいいのか？」という「ノウハウ」を持っていて、それを教えてくれるだろう、と、てっきり思ったのですが。。。。。

　ところが、ぎっちょんちょん。私が直接電話をしたエレベーター会社M社の担当者が言うには、「うちは工事をするだけなので、停止中の対応策とかは、うちではしません。管理組合様のほうでやってください」という、冷たい返答。「そうは言っても、実際におたくはたくさんの更新工事をしているわけだから、過去の経験が豊富にあるはずでしょ？　他のマンションでは、こういう対応策をしていましたよ、とかのノウハウがあるはずでしょ？」と、私は食いついたのですが、「いえ、ありません。うちは工事をするだけなので・・・」との冷酷な返答。

　う〜ん。エレベーター会社って、原発作ってる会社と、かなり重複するんですが、「原発のいい加減さ」ってのが、ここでよく理解できました。爆発したあとのことなんか、何も考えてないのと同じで、エレベーターも、「使えないことによる不便さの解決方法」なんて、彼らには関係ないんです。普通の会社だったら、「解決するためのサービスを提供することで、そこでも儲ける」ってことを考えると思うのですが、エレベーター会社にはそういう思想はないようです。ほぼ、独占状態の安定した業界なので、そこまであくせくして儲ける必要もないのかもしれません。まさしく、原発と同じ構造です。

　そういうこともあって、リニューアルを検討する理事会にM社が出席した時に、M社の口からは一切、「停止期間中はどうするか？」ってことが出てこなかったのでしょう。

　さて、そうなると、管理組合側で「エレベーターが使えない期間の対策」を「一から」考えださないといけないのですが、そういう面倒な仕事を、ここの管理組合がやるわけがなく・・・・・・・　　当然、「管理会社さんの方で考えてよ」ってことになりました。でも、今回のエレベーター工事って、上述のとおり「管理組合とエレベーター会社間の直接契約」になっており、本来、管理会社はなんら関わりのないものなのです。

　１円も払わないくせに、非常に手間のかかる、「対策」を押し付けるって、ひどい管理組合だと思いませんか？　でもって、フロント君は「うちの会社の仕事じゃないんで」って言うし。。。。。
　あしたのジョーじゃない、案の定、「管理人さん、よろしく頼みますよ」って言ってくるし。結局、私の仕事になりました。
　この時に、「私一人で全部やるのは無理です。組合さんの意見を聞いたり、了承を得ないといけない案件もあるでしょうし。誰か、今年度の役員の中で、この件の担当者を決めて下さい。そうしたら、その役員と相談しながらいろいろ考えますから」と条件をつけたのですが・・・　結局、担当役員というのは誰もやってくれず・・・・　　ひどすぎる。まあ、「この工事を決めたのは昨年度の役員でしょ？　あたしらは関係ないじゃん」っていう理屈もわからないでもないけど。。。　トホホ。

　といった経緯で、私が、「３週間、エレベーターを使えないことへの対応策」を一人で考え出さないといけないことになりました。

　さあ、大変だ。


（Part２　に続く）

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